Hohe Heizkosten als Mangel einer Mietwohnung

Dass eine dem ver­trags­gemäßen Zus­tand der Miet­sache entsprechende Heizungs- und Belüf­tungsan­lage hohe Energiekosten verur­sacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Man­gel der Miet­sache vor­liegt, nicht von Bedeu­tung, wenn die Anlage dem bei der Errich­tung des Gebäudes maßge­blichen tech­nis­chen Stan­dard entspricht und fehler­frei arbeit­et. Auch bei einem gewerblichen Mietver­hält­nis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeits­ge­bot ein Anspruch des Mieters auf Mod­ernisierung ein­er vorhan­de­nen und den ver­traglichen Vere­in­barun­gen entsprechen­den Heizungsan­lage nicht ableit­en1.

Hohe Heizkosten als Mangel einer Mietwohnung

Ein Man­gel der Miet­sache ist nur dann anzunehmen, wenn die “Ist­Beschaf­fen­heit” des Mieto­b­jek­ts von der “SollBeschaf­fen­heit” der Miet­sache abwe­icht. Es sind allein die Ver­tragsparteien, die durch die Fes­tle­gung des dem Mieter jew­eils geschulde­ten ver­trags­gemäßen Gebrauchs bes­tim­men, welchen Sol­lZu­s­tand die ver­mi­etete Sache spätestens bei Über­las­sung an den Mieter aufweisen muss. Ist keine aus­drück­liche Regelung zum “Sol­lZu­s­tand” getrof­fen, muss anhand von Ausle­gungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB)) geprüft wer­den, was der Ver­mi­eter schuldet bzw. welchen Stan­dard der Mieter auf­grund des Ver­trages vom Ver­mi­eter ver­lan­gen kann2. Dabei ist nach der Verkehrsan­schau­ung der bei der Errich­tung des Gebäudes gel­tende Maßstab anzule­gen3.

Die Beurteilung, ob eine Abwe­ichung der Miet­sache von der vere­in­barten Sollbeschaf­fen­heit den ver­trags­gemäßen Miet­ge­brauch mehr als nur unwesentlich beein­trächtigt und welche Min­derung des Miet­zins­es ein solch­er Man­gel gegebe­nen­falls recht­fer­tigt, obliegt in erster Lin­ie dem Tatrichter. Das Revi­sion­s­gericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaf­fen­heit zutr­e­f­fend beurteilt hat, den Begriff des Man­gels nicht verkan­nt hat und auf entsprechende Rüge hin auch, ob sein­er Beurteilung ver­fahrens­fehler­frei getrof­fene Fest­stel­lun­gen zugrunde liegen4.

Unter Beach­tung dieser Maßstäbe verneint der Bun­des­gericht­shof im vor­liegen­den Fall einen zur Min­derung der Miete führen­den Man­gel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Ins­beson­dere verneint der Bun­des­gericht­shof, dass der zur Min­derung der Miete führen­den Man­gel in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüf­tungsan­lage gese­hen wer­den kann.

Zwar wird vere­inzelt die Auf­fas­sung vertreten, dass der unwirtschaftliche Betrieb ein­er tech­nisch fehler­freien Heizungsan­lage einen Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begrün­den könne5. Über­wiegend wird das Vor­liegen eines Man­gels jedoch verneint6. Jeden­falls im vor­liegen­den Fall ist der let­zt­ge­nan­nten Auf­fas­sung zu fol­gen.

Die Heizungs- und Belüf­tungsan­lage war zum Zeit­punkt des Ver­tragss­chlusses bere­its instal­liert und sollte im Rah­men der vorzunehmenden Sanierungsar­beit­en an dem Mieto­b­jekt auch nicht verän­dert wer­den. Der Beklagten war dieser Umstand bekan­nt, weil er sich aus der dem Mietver­trag beige­fügten Anlage 2 ergibt. Durch den Abschluss des Mietver­trages hat sie diese tech­nis­che Ausstat­tung des Gebäudes als ver­trags­gemäßen Zus­tand der Miet­sache akzep­tiert. Fest­stel­lun­gen, dass die Heizungs- und Belüf­tungsan­lage nicht dem maßge­blichen tech­nis­chen Stan­dard bei der Errich­tung des Gebäudes entspricht, hat das Beru­fungs­gericht nicht getrof­fen. Dies wird von der Beklagten auch nicht behauptet. Dass die dem ver­trags­gemäßen Zus­tand der Miet­sache entsprechende Heizungs- und Belüf­tungsan­lage im Ver­gle­ich zu anderen Geschäft­sräu­men der Beklagten hohe Energiekosten verur­sacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Man­gel der Miet­sache vor­liegt, nicht von Bedeu­tung, wenn die Anlage — wie hier — dem bei der Errich­tung des Gebäudes maßge­blichen tech­nis­chen Stan­dard entspricht und fehler­frei arbeit­et. Ins­beson­dere lässt sich in diesem Fall ein Man­gel der Miet­sache nicht damit begrün­den, dass bei ein­er anders konzip­ierten und daher wirtschaftlich­er arbei­t­en­den Heizungsan­lage gerin­gere Kosten anfall­en wür­den7. Würde der im Ver­gle­ich mit ein­er mod­er­nen Heizungsan­lage unwirtschaftliche Betrieb der bei Ver­tragss­chluss vorhan­de­nen Anlage zu einem Man­gel führen, wäre der Ver­mi­eter gehal­ten, um seinen Pflicht­en aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachzukom­men, die Anlage tech­nisch so zu verän­dern, dass ein wirtschaftlich­er Betrieb gewährleis­tet wird. Dadurch würde jedoch eine vom Gesetz nicht vorge­se­hene Mod­ernisierungspflicht des Ver­mi­eters begrün­det, auf die der Mieter keinen Anspruch hat8. Auch das für das Wohn­raum­mi­etrecht in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ver­ankerte Wirtschaftlichkeits­ge­bot führt zu kein­er anderen Beurteilung9. Danach kann die Unwirtschaftlichkeit ein­er tech­nisch fehler­frei arbei­t­en­den Heizungsan­lage zwar bei der Abrech­nung der ent­stande­nen Heizkosten von Bedeu­tung sein. Ein Anspruch des Mieters auf Mod­ernisierung ein­er vorhan­de­nen und den ver­traglichen Vere­in­barun­gen entsprechen­den Heizungsan­lage lässt sich hier­aus jedoch nicht ableit­en10. Dies gilt auch für den Bere­ich der Gewer­ber­aum­mi­ete11.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschei­dung des Ober­lan­des­gerichts Düs­sel­dorf12. Soweit dort eine unwirtschaftlich arbei­t­ende Heizungsan­lage als Sach­man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bew­ertet wor­den ist, han­delt es sich um eine Einzelfal­l­entschei­dung, die auf den vor­liegen­den Fall nicht über­trag­bar ist. Die Heizungsan­lage war im Hin­blick auf Größe und Nutzung ein­er Miet­woh­nung um 60 % zu groß aus­gelegt und ver­brauchte daher über 70 % mehr Brennstoff als eine für die Beheizung der Woh­nung aus­re­ichende Anlage. Im Hin­blick auf diese außergewöhn­lich große Überdi­men­sion­ierung der Heizungsan­lage und den damit ver­bun­de­nen erhe­blichen Energiemehrver­brauch hat das Ober­lan­des­gericht unter Berück­sich­ti­gung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte für diesen konkreten Einzelfall einen Man­gel der Miet­sache bejaht. Im hier zu entschei­den­den Fall hat das Beru­fungs­gericht eine solche Überdi­men­sion­ierung der Heizungs- und Belüf­tungsan­lage jedoch ger­ade nicht fest­gestellt. Die Revi­sion macht insoweit auch nur gel­tend, dass im Hin­blick auf den konkret von ihr aus­geübten Geschäfts­be­trieb mit ein­er nur gerin­gen Anzahl an Kun­den die Anlage kostengün­stiger betrieben wer­den kön­nte. Dass auf­grund des gerin­gen Pub­likumsverkehrs in den Geschäft­sräu­men der Beklagten bei ein­er anderen tech­nis­chen Gestal­tung der Heizungs- und Belüf­tungsan­lage nur gerin­gere Energiekosten aufgewen­det wer­den müssten, ändert jedoch nichts daran, dass die vorhan­dene Anlage der ver­traglichen Beschaf­fen­heit der Miet­sache entspricht und daher keinen Man­gel der Miet­sache begrün­den kann. Die Beklagte kann sich daher zur Begrün­dung eines Man­gels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht auf die von ihr behauptete Unwirtschaftlichkeit der Heizungs- und Belüf­tungsan­lage berufen.

Nach Ansicht des Bun­des­gericht­shofs ergibt sich eine Man­gel­haftigkeit der Miet­sache auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüf­tungsan­lage nicht indi­vidu­ell zu bedi­enen bzw. einzustellen ist. Wie sich im vor­liegen­den Fall aus dem Mietver­trag ergibt, sollte die bei Ver­tragss­chluss bere­its vorhan­dene Heizungs- und Belüf­tungsan­lage ohne bauliche Verän­derun­gen weit­er ver­wen­det wer­den. Die von der Ver­mi­eterin geschuldete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zus­tand, den die Anlage zu diesem Zeit­punkt aufwies ein­schließlich der vorhan­de­nen Regelung­stech­nik. Vor­liegend wurde aber nicht fest­gestellt, dass die zu diesem Zeit­punkt beste­hende Regelung­stech­nik nicht dem Stand der Tech­nik für eine Fer­n­wärmean­lage entsprach. Unter diesen Voraus­set­zun­gen kann die Mieterin nicht damit gehört wer­den, die Anlage sei man­gel­haft, weil sie nicht indi­vidu­ell reg­ulier­bar sei. Die Anlage entspricht dem Zus­tand, in dem die Mieterin die Mieträume angemietet hat. Auch hier würde die Annahme eines Man­gels dazu führen, dass der Ver­mi­eter die Anlage umbauen lassen müsste, um aus der Sicht der Beklagten die Man­gel­frei­heit der Miet­sache herzustellen. Dies käme wiederum ein­er Mod­ernisierungs­maß­nahme gle­ich, die der Ver­mi­eter nicht schuldet, wenn die Anlage zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäudes dem tech­nis­chen Stan­dard entsprach.

Auch der von der Mieterin bean­standete man­gel­nde Wärmeschutz an den Außen­wän­den des Gebäudes führt im vor­liegen­den Fall nicht zu einem Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz Alt. 1 BGB. Es trifft zwar zu, dass nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs auch bei einem älteren Gebäude die zum Zeit­punkt des Abschlusses des Mietver­trags gel­tenden tech­nis­chen Stan­dards für die Beurteilung der Man­gel­haftigkeit ein­er Miet­sache maßge­blich sein kön­nen. Dies gilt aber nur, wenn der Ver­mi­eter bauliche Verän­derun­gen an der Miet­sache vorn­immt, die einem Neubau oder ein­er grundle­gen­den Verän­derung des Gebäudes gle­ichkom­men13. Diese Voraus­set­zung ist vor­liegend nicht erfüllt. Bere­its aus dem Mietver­trag ergibt sich, dass bei der anste­hen­den Sanierung des Gebäudes an den Außen­wän­den keine baulichen Maß­nah­men vorgenom­men wer­den soll­ten. Zusät­zliche Wärmeschutz­maß­nah­men an der Außen­wand­bek­lei­dung sind in der Baubeschrei­bung nur vorge­se­hen, falls sie für den EnEV­Nach­weis erforder­lich sein soll­ten. Die dem Mietver­trag beige­fügte Mieter­baubeschrei­bung sieht einen den Anforderun­gen entsprechen­den Wärmeschutz auch nur für neu errichtete Umfas­sungswände der Mietein­heit vor. Im Hin­blick auf diesen Inhalt des Mietver­trages ist die Annahme, dass die Mieterin keinen Wärmeschutz an den Außen­wän­den beanspruchen kann, der den bei Abschluss des Mietver­trages gel­tenden DIN­Nor­men entspricht, für den Bun­des­gericht­shof nicht zu bean­standen.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2013 — XII ZR 80/12

  1. im Anschluss an BGH Urteil vom 31.10.2007 — VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142 []
  2. vgl. BGH, Urteile vom 10.05.2006 — XII ZR 23/04NZM 2006, 582, 583; und vom 07.06.2006 — XII ZR 34/04NZM 2006, 626, 627 []
  3. BGH Urteil vom 05.06.2013 — VIII ZR 287/12NZM 2013, 575 Rn. 15 mwN []
  4. BGH, Urteil vom 15.10.2008 — XII ZR 1/07 , NJW 2009, 664 Rn. 13 []
  5. OLG Düs­sel­dorf WuM 1984, 54 f.; MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 536 Rn. 8; Eisen­schmid in Schmidt­Fut­ter­er Mietrecht 11. Aufl. § 536 BGB Rn. 231 []
  6. KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34; Krae­mer in Bub/Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mi­ete 3. Aufl. Kap. III.B Rn. 1305; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 10. Aufl. § 536 BGB Rn. 8; Lan­gen­berg Betriebs- und Heizkosten­recht 6. Aufl. II. Rn. 53; Ster­nel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. — VIII 63 []
  7. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn.15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59 []
  8. vgl. BGH Urteile vom 05.06.2013 — VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 22; und vom 14.09.2011 — VIII ZR 10/11 , NJW-RR 2012, 262 Rn. 10; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 536 Rn. 59; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 536 BGB Rn. 34 []
  9. zum Wirtschaftlichkeits­ge­bot im Gewer­ber­aum­mi­etrecht vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2011 — XII ZR 112/09NZM 2012, 83 Rn. 11 mwN []
  10. BGH Urteil vom 31.10.2007 — VIII ZR 261/06 , NJW 2008, 142 Rn. 18 []
  11. Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 15 []
  12. OLG Düs­sel­dorf, WuM 1984, 54 []
  13. vgl. BGH Urteile vom 05.06.2013 — VIII ZR 287/12 , NJW 2013, 2417 Rn. 28; vom 17.06.2009 — VIII ZR 131/08 , NJW 2009, 2441 Rn. 11; und vom 06.10.2004 — VIII ZR 355/03 NJW 2005, 218, 219 jew­eils zum Trittschallschutz in Miet­woh­nun­gen []