Überbau zur Energiedämmung — und die Duldungspflicht des Nachbarn

Die Dul­dungspflicht nach § 16a Abs. 1 des Berlin­er Nach­bar­rechts­ge­setz (Nach­bG Bln) gilt nicht für eine die Grund­stücks­gren­ze über­schre­i­t­ende Wärmedäm­mung ein­er Gren­zwand, mit der der benach­barte Grund­stück­seigen­tümer erst­mals die Anforderun­gen der bei der Errich­tung des Gebäudes bere­its gel­tenden Energieeinsparverord­nung (hier: EnEV 2001) erfüllt.

Überbau zur Energiedämmung — und die Duldungspflicht des Nachbarn

In diesem Zusam­men­hang hat es der Bun­des­gericht­shof aus­drück­lich offen gelassen, ob § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln über­haupt ver­fas­sungs­gemäß ist.

Für den Bun­des­gericht­shof ist bere­its fraglich, ob § 16a Nach­bG Bln ver­fas­sungs­gemäß ist. Bedenken beste­hen zunächst hin­sichtlich der Geset­zge­bungskom­pe­tenz des Lan­des Berlin. Für das bürg­er­liche Recht beste­ht die konkur­ri­erende Geset­zge­bungskom­pe­tenz des Bun­des (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG); für eine Geset­zge­bung der Län­der ist daher nur Raum, solange und soweit der Bund die Materie nicht erschöpfend geregelt hat. Ob sich ins­beson­dere aus Art. 124 EGBGB ergibt, dass die Voraus­set­zun­gen und Rechts­fol­gen eines Über­baus in § 912 BGB erschöpfend geregelt wor­den sind, ist stre­it­ig1. Das Bun­desver­fas­sungs­gericht hat die Frage offen­ge­lassen2. In materieller Hin­sicht ist zweifel­haft, ob der Berlin­er Lan­des­ge­set­zge­ber die grun­drechtlich geschützten Inter­essen des von dem Über­bau betrof­fe­nen Nach­barn aus­re­ichend berück­sichtigt hat; Ein­schränkun­gen der Dul­dungspflicht, wie sie etwa § 7c NRG BW, § 23a Nach­bG NRW oder § 10a Nach­bG HE enthal­ten, sind in § 16a Nach­BG Bln näm­lich nicht aufgenom­men wor­den3. Ob § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln formell und materiell ver­fas­sungs­gemäß ist, kann allerd­ings offen bleiben, weil hier schon die Voraus­set­zun­gen der Vorschrift nicht erfüllt sind.

Nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln hat der Eigen­tümer eines Grund­stücks die Über­bau­ung seines Grund­stücks für Zwecke der Wärmedäm­mung zu dulden, “wenn das zu däm­mende Gebäude auf dem Nach­bar­grund­stück bere­its beste­ht”. Hier­an fehlt es. Bei dem Mehrfam­i­lien­haus der Woh­nung­seigen­tümer han­delt es sich nicht um ein beste­hen­des Gebäude im Sinne dieser Vorschrift.

In dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall ist das Mehrfam­i­lien­haus zwar in den Jahren 2004/2005 und damit vor Inkraft­treten der Vorschrift des § 16a Nach­bG Bln am 31.12 20094 errichtet wor­den. Darauf kommt es aber nicht an. Entschei­dend ist vielmehr, ob sich die Wärmedäm­mung als nachträgliche Sanierungs­maß­nahme darstellt. Die Dul­dungspflicht nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln gilt nicht für eine die Grund­stücks­gren­ze über­schre­i­t­ende Wärmedäm­mung ein­er Gren­zwand, mit der der benach­barte Grund­stück­seigen­tümer erst­mals die Anforderun­gen der bei der Errich­tung des Gebäudes bere­its gel­tenden Energieeinsparverord­nung (EnEV) erfüllt.

Diese Ein­schränkung find­et zwar im Wort­laut von § 16a Nach­bG Bln keinen aus­drück­lichen Nieder­schlag. Sie ergibt sich aber aus der gebote­nen Ausle­gung der Vorschrift nach deren Sinn und Zweck. Der Lan­des­ge­set­zge­ber wollte Grund­stück­seigen­tümern nicht generell ges­tat­ten, eine Wärmedäm­mung gren­züber­schre­i­t­end, also im Wege des Über­baus, anzubrin­gen. Er ver­fol­gte vielmehr das Ziel, ener­getis­che Sanierun­gen von Alt­baut­en zu erle­ichtern. Diese wur­den bei Gebäu­den, die auf der Grund­stücks­gren­ze ste­hen, häu­fig dadurch erschw­ert, dass der Nach­bar die notwendi­ge Zus­tim­mung zu dem durch die Verklei­dung der Gren­zwand mit einem Wärme­ver­bundsys­tem entste­hen­den Über­bau ver­weigerte oder von unver­hält­nis­mäßi­gen finanziellen Forderun­gen abhängig machte. Dem sollte durch die Ein­führung ein­er Dul­dungspflicht begeg­net wer­den5.

Anders als für den Alt­baube­stand hat der Lan­des­ge­set­zge­ber für die Wärmedäm­mung von Neubaut­en kein Regelungs­bedürf­nis gese­hen. Er hat im Gegen­teil aus­ge­führt, dass die Dul­dungsverpflich­tung nur bei Bestands­baut­en und nicht bei Neubaut­en gilt, weil den Wärmeschutzan­forderun­gen durch eine entsprechende Pla­nung Rech­nung getra­gen wer­den kann6. Für Neubaut­en bleibt es somit bei dem Grund­satz, dass sie so zu pla­nen sind, dass sich die Wärmedäm­mung in den Gren­zen des eige­nen Grund­stücks befind­et7.

Nach diesen Grund­sätzen han­delt es sich bei dem Mehrfam­i­lien­haus der Woh­nung­seigen­tümer nicht um ein beste­hen­des Gebäude im Sinne des § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­gerichts hat der Bauträger das Gebäude in den Jahren 2004/2005 und damit nach Inkraft­treten der EnEV 2001 vom 16.11.20018 errichtet. Diese galt für Vorhaben, für die vor Inkraft­treten der Verord­nung der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstat­tet wor­den war (§ 19 EnEV 2001), und damit auch für das Mehrfam­i­lien­haus der Woh­nung­seigen­tümer. Die in der EnEV 2001 enthal­te­nen Wärmeschutzan­forderun­gen kon­nte und musste der Bauträger bei Errich­tung des Gebäudes beacht­en. Wollte er — wie hier — die Anforderun­gen der EnEV 2001 durch Anbringung ein­er Außendäm­mung erfüllen, musste er das Gebäude so pla­nen und erstellen, dass sich das Däm­m­ma­te­r­i­al in den Gren­zen des eige­nen Grund­stücks befind­et. Das hat er nicht getan, son­dern das ungedämmte Mehrfam­i­lien­haus unmit­tel­bar an die Gren­ze zum Grund­stück des Nach­barn gebaut. Die Wärmedäm­mung der Gren­zwand stellt sich somit nicht als nachträgliche Sanierung, son­dern als erst­ma­lige Erfül­lung der Anforderun­gen der bei Errich­tung des Gebäudes gel­tenden Energieeinsparverord­nung. Für diese gilt die Dul­dungspflicht des Nach­barn nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln nicht.

Nicht zu bean­standen ist auch die weit­ere Annahme des Beru­fungs­gerichts, dass ein Dul­dungsanspruch der Woh­nung­seigen­tümer nicht aus dem nach­bar­lichen Gemein­schaftsver­hält­nis abgeleit­et wer­den kann.

Die Rechte und Pflicht­en von Grund­stück­snach­barn haben nach ständi­ger Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs ins­beson­dere durch die Vorschriften der §§ 905 ff. BGB und die Bes­tim­mungen der Nach­bar­rechts­ge­set­ze der Län­der eine ins Einzelne gehende Son­der­regelung erfahren. Zwar ist auch auf sie der all­ge­meine Grund­satz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzuwen­den. Daraus fol­gt für die Nach­barn eine Pflicht zur gegen­seit­i­gen Rück­sicht­nahme, deren Auswirkun­gen auf den konkreten Fall unter dem Begriff des nach­bar­lichen Gemein­schaftsver­hält­niss­es zusam­menge­fasst wer­den. Eine daraus fol­gende selb­ständi­ge Verpflich­tung ist aber mit Rück­sicht auf die nach­bar­rechtlichen Son­der­regelun­gen eine Aus­nahme und kann nur dann zur Anwen­dung kom­men, wenn ein über die geset­zliche Regelung hin­aus­ge­hen­der bil­liger Aus­gle­ich der wider­stre­i­t­en­den Inter­essen drin­gend geboten erscheint. Nur unter diesen Voraus­set­zun­gen kann die Ausübung gewiss­er aus dem Eigen­tum fließen­der Rechte ganz oder teil­weise unzuläs­sig wer­den. Das Rechtsin­sti­tut darf ins­beson­dere nicht dazu dienen, die nach­bar­rechtlichen Regelun­gen in ihr Gegen­teil zu verkehren9.

Ein Aus­nah­me­fall, in dem eine Unter­las­sungsverpflich­tung aus dem nach­bar­lichen Gemein­schaftsver­hält­nis abgeleit­et wer­den kön­nte, wird durch das Inter­esse des Gebäudeeigen­tümers und der All­ge­mein­heit an ein­er Wärmedäm­mung nicht begrün­det. Das würde zu ein­er weit­ge­hen­den Zuläs­sigkeit ein­er die Grund­stücks­gren­ze über­schre­i­t­en­den Wärmedäm­mung führen und die nach­bar­rechtlichen Vorschriften in ihr Gegen­teil verkehren10. Das gilt auch dann, wenn die Über­bau­ung, wie hier, nur wenige Zen­time­ter beträgt.

Das Beru­fungs­gericht verneint im Ergeb­nis zu Recht auch einen Dul­dungsanspruch der Woh­nung­seigen­tümer aus Ges­tat­tung im Zusam­men­hang mit dem “Nach­barschaftsver­trag” vom 26.10.2004.

Benach­barte Grund­stück­seigen­tümer haben allerd­ings die Möglichkeit, die Fol­gen eines Über­baus durch Rechts­geschäft in gewis­sem Umfang abwe­ichend von § 912 BGB zu bes­tim­men. Das ergibt sich — unbeschadet der grund­sät­zlich zwin­gen­den Natur sachen­rechtlich­er Vorschriften — daraus, dass in § 912 BGB selb­st maßge­blich auf den Willen der bei­den Nach­barn abge­hoben wird, und zwar sowohl in der Per­son des Über­bauers (“Vor­satz oder grobe Fahrläs­sigkeit”) als auch in der des Betrof­fe­nen (“Wider­spruch”). Der ges­tat­tete Über­bau ist nicht rechtswidrig. Die Dul­dungspflicht des Nach­barn fol­gt aus der Abrede11. Wie § 912 BGB beim gut­gläu­bi­gen Über­bau schafft die Zus­tim­mung bei der recht­mäßi­gen Gren­züber­bau­ung den Rechts­grund dafür, dass der Nach­bar den frem­den Gebäude­teil auf seinem Grund­stück dulden muss. Die auf dem Willen der Beteiligten beruhende Legit­i­ma­tion begren­zt zugle­ich deren Umfang und Bestand12.

An ein­er solchen Ges­tat­tung des Über­baus durch den Nach­barn fehlt es hier jedoch.

Sie ergibt sich nicht aus dem “Nach­barschaftsver­trag” vom 26.10.2004. Der Über­bau ist in dem Ver­trag nicht genan­nt. Dass die Ver­tragsparteien in dessen Vor­feld über die gren­züber­schre­i­t­ende Wärmedäm­mung gesprochen haben, hat das Beru­fungs­gericht nicht fest­gestellt. Auf den “Nach­barschaftsver­trag” als solchen stützt sich die Revi­sion auch nicht.

Eine Ges­tat­tung des Über­baus liegt auch nicht darin, dass der Nach­bar gegenüber der Baube­hörde in Erfül­lung des “Nach­barschaftsver­trags” vom 26.10.2014 den Wider­spruch gegen die dem Bauträger erteilte Bau­genehmi­gung zurückgenom­men, dem geän­derten Bau­vorhaben zuges­timmt und erk­lärt hat, dass ihm die maßge­blichen Pläne aus­ge­händigt und erläutert wor­den seien.

Bei den geschilderten Erk­lärun­gen des Nach­barn im Bau­genehmi­gungsver­fahren han­delt es sich um eine Nach­barzus­tim­mung (vgl. § 70 Abs. 2, § 71 Abs. 2 BauO Bln). Diese ist eine dem öffentlichen Recht ange­hörende, der Baube­hörde gegenüber abzugebende Wil­lenserk­lärung, wonach gegen das Bau­vorhaben öffentlichrechtliche Ein­wen­dun­gen nicht (mehr) erhoben wer­den. Sie besitzt grund­sät­zlich keine zivil­rechtliche Wirkung, und durch sie gehen bürg­er­lichrechtliche Abwehransprüche des Nach­barn nicht ver­loren13. Die Bau­genehmi­gung erge­ht vielmehr unbeschadet pri­vater Rechte Drit­ter (vgl. § 71 Abs. 4 BauO Bln). Sie hat keine pri­va­trechts­gestal­tende Auss­chluss­wirkung14.

Die Erk­lärun­gen des Nach­barn kön­nen deshalb auch nicht als (kon­klu­dente) rechts­geschäftliche Ges­tat­tung des Über­baus gew­ertet wer­den. Hierzu bedürfte es ander­er Umstände, die — ggf. in der Zusam­men­schau mit der Nach­barzus­tim­mung — den Schluss zuließen, der Nach­bar habe den Über­bau auch rechts­geschäftlich ges­tat­ten wollen. Vor­trag zu solchen Umstän­den zeigt die Revi­sion nicht auf. Dass der Über­bau aus den Plä­nen zu dem geän­derten Bau­genehmi­gungsantrag ersichtlich gewe­sen sein soll, ist nicht aus­re­ichend, weil sich daraus noch nicht ein­mal ent­nehmen lässt, dass der Nach­bar ihn wahrgenom­men hat.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 2. Juni 2017 — V ZR 196/16

  1. vgl. zum Mei­n­ungs­stand Staudinger/Karl-Dieter Albrecht, BGB [2012], EGBGB Art. 124 Rn. 8 []
  2. BVer­fGK 11, 420, 431 f. zu § 7b NRG BW []
  3. vgl. MünchKomm-BGB/Brück­n­er, 7. Aufl., § 912 Rn. 49; siehe auch BVer­fGK 11, 420, 430 zu § 7 b NRG BW []
  4. GVBl. Bln 2009, 870 []
  5. vgl. Antrag der Frak­tion der CDU zum Gesetz zur Änderung des Berlin­er Nach­bar­rechts­ge­set­zes [Nach­bG Bln] vom 01.09.2009, Drucks. 16/2594 S. 2 des Abge­ord­neten­haus Berlin; Änderungsvorschlag der Frak­tio­nen der SPD und Die Linke vom 18.11.2009 zum Antrag 16/2594 [Anlage 2 zum Beschlusspro­tokoll des Auss­chuss­es für Bauen und Wohnen vom 18.11.2009], nach­fol­gend: Änderungsvorschlag zum Antrag 16/2594 []
  6. vgl. Änderungsvorschlag zum Antrag 16/2594 []
  7. vgl. Bruns, Nach­bar­rechts­ge­setz Baden-Würt­tem­berg, 3. Aufl., § 7c Rn. 5; Schäfer/Schäfer, Nieder­säch­sis­ches Nach­bar­rechts­ge­setz, 2. Aufl., § 21a Rn. 2; Grziwotz/Saller, Bay­erisches Nach­bar­recht, 3. Aufl., 2. Teil Rn. 62d; Kirch­hof, ZfIR 2012, 777, 780 []
  8. BGBl. I. 3085 []
  9. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2012 — V ZR 97/11, NJW-RR 2012, 1160 Rn.20 mwN []
  10. vgl. OLG Karl­sruhe, NJW 2010, 620 f.; Staudinger/Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 3; Horst, NJW 2010, 122, 124; Nelskamp/Dahmen, BauR 2010, 1129, 1133; a.A. Kirch­hof, ZfIR 2012, 777, 780 f. []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 07.11.2014 — V ZR 305/13, NJW-RR 2015, 181 Rn. 17; Urteil vom 21.01.1983 — V ZR 154/81, NJW 1983, 1112, 1113; Urteil vom 22.02.1974 — V ZR 103/73, BGHZ 62, 141, 145; Urteil vom 18.12 1970 — V ZR 73/68, NJW 1971, 426, 427; Urteil vom 13.07.1966 — V ZR 8/64, WM 1966, 1185 f. []
  12. BGH, Urteil vom 16.01.2004 — V ZR 243/03, BGHZ 157, 301, 304 mwN []
  13. vgl. Bay­ObLG, NJW-RR 1991, 19, 20 f.; Zabel/Mohr, ZfIR 2010, 561, 563 []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1993 — V ZR 74/92, BGHZ 122, 1, 7 f. []