Ackerkauf für das Windrad

Der (Ver-)Kauf eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks bedarf zum Schutz der Land­wirtschaft der Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz. Inwieweit diese Genehmi­gung auch bei einem Verkauf zum Zwecke der Errich­tung eines Wind­parks zu erteilen ist, hat­te jet­zt der Bun­des­gericht­shof zu entschei­den:

Ackerkauf für das Windrad

Der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zur Errich­tung ein­er Wind­kraftan­lage kann nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG genehmigt wer­den, weil die Sicherung und der Aus­bau ein­er die Umwelt scho­nen­den Energiev­er­sorgung zu den zu berück­sichti­gen­den all­ge­meinen volk­swirtschaftlichen Belan­gen gehört.

Soll das Grund­stück als Abstands­fläche für eine auf dem Nach­bar­grund­stück betriebene Anlage erwor­ben wer­den, kommt nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG eine Genehmi­gung nur eines zeitlich begren­zten Erwerbs zum Zweck der Bestel­lung ein­er Dien­st­barkeit in Betra­cht, ver­bun­den mit der Auflage, das Grund­stück anschließend an einen Land­wirt zu veräußern.

Eine unge­sunde Boden­verteilung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG liegt in der Regel dann vor, wenn land­wirtschaftlich genutzter Boden an einen Nicht­land­wirt veräußert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes drin­gend benötigt, zum Erwerb bere­it und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedin­gun­gen des Kaufver­trages zu erwer­ben1. In den Ver­fahren nach § 10 RSG ist das nach den Ver­hält­nis­sen in dem Zeit­punkt zu beurteilen, in dem das Vorkauf­s­recht gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG aus­geübt wird2. Gemessen daran wäre die beantragte Genehmi­gung aus den in dem ange­focht­e­nen Beschluss benan­nten Grün­den zu ver­sagen gewe­sen.

Nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG sind in den Genehmi­gungsver­fahren nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz auch die Belange ander­er volk­swirtschaftlich bedeu­ten­der Unternehmen zu berück­sichti­gen, die wie Land­wirte auf Flächen im Außen­bere­ich angewiesen sind und nicht darauf ver­wiesen wer­den kön­nen, sich notwendi­ge Grund­stücke ander­norts zu beschaf­fen3. Zu den volk­swirtschaftlichen Belan­gen gehören — über die im Geset­zes­text benan­nte Gewin­nung von Roh- und Grund­stof­fen hin­aus — alle überindi­vidu­ellen Inter­essen von Indus­trie, Gewerbe, Han­del, Verkehr, Energiebe­darf, Bauwe­sen etc.4. Zu berück­sichti­gen sind selb­st solche Gesicht­spunk­te, die — wie der Erwerb von Ersatz- oder Tauschflächen — nur mit­tel­bar diesen Inter­essen dienen5.

Gemessen daran entspricht der Erwerb eines land­wirtschaftlich nutzbaren Grund­stücks für die — nur im Außen­bere­ich — zuläs­sige Errich­tung ein­er Winden­ergiean­lage zur Sicherung und zum Aus­bau ein­er die Umwelt scho­nen­den Energiev­er­sorgung den nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG zu berück­sichti­gen­den, all­ge­meinen volk­swirtschaftlichen Belan­gen.

In den Genehmi­gungsver­fahren nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz ist die Genehmi­gungs­fähigkeit der Anlage inzi­dent zu prüfen, wenn die erforder­liche Genehmi­gung zwar bere­its beantragt, aber noch nicht erteilt wor­den ist. Ein dem Bau und dem Betrieb ein­er Winden­ergiean­lage dienen­der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks entspricht näm­lich nur dann volk­swirtschaftlichen Belan­gen im Sinne von § 9 Abs. 6 Grd­stVG, wenn diese nach den ein­schlägi­gen Vorschriften (hier nach § 4 BIm­SchG) auch errichtet wer­den darf. Dazu bedarf es ein­er Prog­nose über die Erteilung der beantragten Anlage­genehmi­gung.

Diese Prog­nose wird jedoch ent­behrlich, wenn die Genehmi­gung tat­säch­lich erteilt wor­den ist. Sofern sich die rechtlichen Grund­la­gen und die planer­ischen Ausweisun­gen für die Errich­tung der Winden­ergiean­lage nicht verän­dert haben, ist näm­lich von deren Genehmi­gungs­fähigkeit schon in dem für die Erteilung der Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz maßge­blichen Zeit­punkt auszuge­hen. Die Genehmi­gungs­fähigkeit ist dann bere­its durch den Umstand indiziert, dass die dafür zuständi­ge Behörde die Genehmi­gung erteilt hat.

Sodann prüft der Bun­des­gericht­shof jedoch geson­dert die Frage der Notwendigkeit eines dauer­haften Erwerbs des Grund­stücks für einen ungestörten Betrieb der Winden­ergiean­lage. § 9 Abs. 6 Grd­stVG recht­fer­tigt die Veräußerung land­wirtschaftlich­er Grund­stücke für gewerbliche Zwecke nur in dem Umfang, wie sie für diese Zwecke wirk­lich benötigt wer­den6.

Aus­gangspunkt ist hier­bei für den BGH, dass eine bewil­ligte Abstands­baulast nach § 80 Thür­BO für die von dem Rotor über­strich­ene Teil­fläche ihres Grund­stücks den störungs­freien Betrieb der Anlage in der Zukun­ft nicht hin­re­ichend absichert, weil die Baulast wed­er einen Nutzungsanspruch des Begün­stigten begrün­det noch den Eigen­tümer des betrof­fe­nen Grund­stücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden7.

Allerd­ings, so der Bun­des­gericht­shof weit­er, bedarf es für die Erre­ichung dieser Zwecke allein ein­er der Baulast entsprechen­den Sicherung durch eine Dien­st­barkeit, die den Grund­stück­seigen­tümer verpflichtet, diese Teil­fläche seines Grund­stücks nicht zu bebauen und dem Anla­gen­be­treiber die zeitweise Nutzung des Grund­stücks für Wartungsar­beit­en zu ges­tat­ten. Der Erwerb eines land­wirtschaftlich genutzten Grund­stücks zur Sicherung von Abstands­flächen ist demge­genüber grund­sät­zlich zu ver­sagen, weil die Veräußerung an einen Nicht­land­wirt zu ein­er Ver­schlechterung der Agrarstruk­tur führt und ein Erwerb durch den Betreiber der Wind­kraftan­lage zu diesem Zweck auch unter Berück­sich­ti­gung volk­swirtschaftlich­er Belange nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG nicht erforder­lich ist.

Dieser Ver­sa­gungs­grund ist jedoch nach Ansicht des Bun­des­gericht­shofs durch eine Veräußerungsauflage nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Grd­stVG zu beheben.

Von dieser Möglichkeit muss die Genehmi­gungs­be­hörde Gebrauch machen, wenn ein Ver­sa­gungs­grund vor­liegt, der durch eine Auflage nach § 10 Grd­stVG behoben wer­den kann8. Das gilt auch gegenüber dem sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­recht, weil auch die unter ein­er Auflage erteilte Genehmi­gung eine Genehmi­gung ist9.
Eine Genehmi­gung mit ein­er Veräußerungsauflage kommt allerd­ings nur in Betra­cht, wenn ein hin­re­ichen­der Grund dafür vor­liegt, dass der Käufer vorüberge­hend Eigen­tümer des Grund­stücks wird10.

Das ist hier zu beja­hen, weil der störungs­freie Betrieb der Winden­ergiean­lage die Absicherung durch eine Dien­st­barkeit auf dem verkauften Grund­stück erfordert, deren Bewil­li­gung den Beteiligten aber nicht aufgegeben wer­den kann. Der Genehmi­gungs­be­hörde ste­ht näm­lich nicht die Befug­nis zu, von den Ver­tragsparteien eine Änderung des Inhalts abgeschlossen­er Verträge zu ver­lan­gen11.

Die Entschei­dung, die sowohl den nach § 9 Abs. 6 Grd­stVG zu berück­sichti­gen­den volk­swirtschaftlichen Belan­gen als auch dem Zweck der Ver­bot­snorm in § 9 Abs. 1 Grd­stVG (Ver­schlechterun­gen der Agrarstruk­tur durch den Erwerb land­wirtschaftlich­er Grund­stücke durch Nicht­land­wirte ent­ge­gen­zuwirken) gerecht wird, beste­ht darin, die Genehmi­gung für einen (vorüberge­hen­den) Erwerb des Grund­stücks durch den Betreiber der Winden­ergiean­lage zu erteilen, diese aber mit ein­er Veräußerungsauflage zu verbinden. Der Anla­gen­be­treiber erhält dadurch Gele­gen­heit, als Eigen­tümer des Grund­stücks die der Baulast entsprechen­den erforder­lichen Dien­st­barkeit­en zu bestellen. Das Grund­stück bleibt jedoch nicht auf Dauer im Eigen­tum eines Nicht­land­wirts, son­dern ist nach Ablauf der zur Erfül­lung der Auflage geset­zten Frist an einen Land­wirt oder das Sied­lung­sun­ternehmen zu veräußern.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 15. April 2011 — BLw 12/10

  1. BGH, Beschlüsse vom 04.07.1979 — V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 09.05.1985 — BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 06.07.1990 — BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJWRR 2006, 1245, 1246 — st. Rspr. []
  2. BGH, Beschlüsse vom 08.05.1998 — BLw 2/98, NJWRR 1998, 1472, 1473, vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJWRR 2006, 1245, 1246 und vom 24.11.2006 — BLw 11/06, NLBzAR 2007, 98 Rn. 12 ff. []
  3. OLG Old­en­burg, NJWRR 2010, 742, 743 []
  4. OLG Karl­sruhe, RdL 1977, 186, 188; OLG Stuttgart, RdL 1982, 133, 134; OLG Old­en­burg, RdL 2001, 295, 296 []
  5. OLG Karl­sruhe, aaO; OLG Stuttgart, RdL 1968, 167, 168 und 1982, 133, 134; OLG Old­en­burg, NJWRR 2010, 742, 743 []
  6. OLG Hamm, RdL 1980, 156, 157 []
  7. BGH, Urteile vom 08.07.1983 — V ZR 204/82, BGHZ 88, 97, 99; und vom 19.04.1985 — V ZR 152/83, BGHZ 94, 160, 165 []
  8. BGH, Beschlüsse vom 07.12. 1954 — V BLw 47/54, RdL 1955, 39, 40 und vom 17.12. 1964 — V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 46 []
  9. BGH, vom 17.12. 1964 — V BLw 10/64, aaO; OLG Stuttgart, AgrarR 1978, 233 []
  10. BGH, Beschlüsse vom 17.12. 1964 — V BLw 10/64, RdL 1965, 45, 47; und vom 24.05.1966 — V BLw 6/66, RdL 1966, 202, 204 []
  11. vgl. BGH, Urteile vom 20.01.1960 — V ZR 150/58, NJW 1960, 533 und vom 09.01.1981 — V ZR 58/79, BGHZ 79, 201, 205 []