Acker­kauf für das Wind­rad

Der (Ver-)Kauf eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks bedarf zum Schutz der Land­wirt­schaft der Geneh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz. Inwie­weit die­se Geneh­mi­gung auch bei einem Ver­kauf zum Zwe­cke der Errich­tung eines Wind­parks zu ertei­len ist, hat­te jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu ent­schei­den:

Acker­kauf für das Wind­rad

Der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zur Errich­tung einer Wind­kraft­an­la­ge kann nach § 9 Abs. 6 GrdstVG geneh­migt wer­den, weil die Siche­rung und der Aus­bau einer die Umwelt scho­nen­den Ener­gie­ver­sor­gung zu den zu berück­sich­ti­gen­den all­ge­mei­nen volks­wirt­schaft­li­chen Belan­gen gehört.

Soll das Grund­stück als Abstands­flä­che für eine auf dem Nach­bar­grund­stück betrie­be­ne Anla­ge erwor­ben wer­den, kommt nach § 9 Abs. 6 GrdstVG eine Geneh­mi­gung nur eines zeit­lich begrenz­ten Erwerbs zum Zweck der Bestel­lung einer Dienst­bar­keit in Betracht, ver­bun­den mit der Auf­la­ge, das Grund­stück anschlie­ßend an einen Land­wirt zu ver­äu­ßern.

Eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liegt in der Regel dann vor, wenn land­wirt­schaft­lich genutz­ter Boden an einen Nicht­land­wirt ver­äu­ßert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes drin­gend benö­tigt, zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Flä­che zu den Bedin­gun­gen des Kauf­ver­tra­ges zu erwer­ben [1]. In den Ver­fah­ren nach § 10 RSG ist das nach den Ver­hält­nis­sen in dem Zeit­punkt zu beur­tei­len, in dem das Vor­kaufs­recht gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 RSG aus­ge­übt wird [2]. Gemes­sen dar­an wäre die bean­trag­te Geneh­mi­gung aus den in dem ange­foch­te­nen Beschluss benann­ten Grün­den zu ver­sa­gen gewe­sen.

Nach § 9 Abs. 6 GrdstVG sind in den Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz auch die Belan­ge ande­rer volks­wirt­schaft­lich bedeu­ten­der Unter­neh­men zu berück­sich­ti­gen, die wie Land­wir­te auf Flä­chen im Außen­be­reich ange­wie­sen sind und nicht dar­auf ver­wie­sen wer­den kön­nen, sich not­wen­di­ge Grund­stü­cke andern­orts zu beschaf­fen [3]. Zu den volks­wirt­schaft­li­chen Belan­gen gehö­ren – über die im Geset­zes­text benann­te Gewin­nung von Roh- und Grund­stof­fen hin­aus – alle über­in­di­vi­du­el­len Inter­es­sen von Indus­trie, Gewer­be, Han­del, Ver­kehr, Ener­gie­be­darf, Bau­we­sen etc. [4]. Zu berück­sich­ti­gen sind selbst sol­che Gesichts­punk­te, die – wie der Erwerb von Ersatz- oder Tausch­flä­chen – nur mit­tel­bar die­sen Inter­es­sen die­nen [5].

Gemes­sen dar­an ent­spricht der Erwerb eines land­wirt­schaft­lich nutz­ba­ren Grund­stücks für die – nur im Außen­be­reich – zuläs­si­ge Errich­tung einer Wind­ener­gie­an­la­ge zur Siche­rung und zum Aus­bau einer die Umwelt scho­nen­den Ener­gie­ver­sor­gung den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berück­sich­ti­gen­den, all­ge­mei­nen volks­wirt­schaft­li­chen Belan­gen.

In den Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz ist die Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit der Anla­ge inzi­dent zu prü­fen, wenn die erfor­der­li­che Geneh­mi­gung zwar bereits bean­tragt, aber noch nicht erteilt wor­den ist. Ein dem Bau und dem Betrieb einer Wind­ener­gie­an­la­ge die­nen­der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks ent­spricht näm­lich nur dann volks­wirt­schaft­li­chen Belan­gen im Sin­ne von § 9 Abs. 6 GrdstVG, wenn die­se nach den ein­schlä­gi­gen Vor­schrif­ten (hier nach § 4 BIm­SchG) auch errich­tet wer­den darf. Dazu bedarf es einer Pro­gno­se über die Ertei­lung der bean­trag­ten Anla­ge­ge­neh­mi­gung.

Die­se Pro­gno­se wird jedoch ent­behr­lich, wenn die Geneh­mi­gung tat­säch­lich erteilt wor­den ist. Sofern sich die recht­li­chen Grund­la­gen und die pla­ne­ri­schen Aus­wei­sun­gen für die Errich­tung der Wind­ener­gie­an­la­ge nicht ver­än­dert haben, ist näm­lich von deren Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit schon in dem für die Ertei­lung der Geneh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz maß­geb­li­chen Zeit­punkt aus­zu­ge­hen. Die Geneh­mi­gungs­fä­hig­keit ist dann bereits durch den Umstand indi­ziert, dass die dafür zustän­di­ge Behör­de die Geneh­mi­gung erteilt hat.

Sodann prüft der Bun­des­ge­richts­hof jedoch geson­dert die Fra­ge der Not­wen­dig­keit eines dau­er­haf­ten Erwerbs des Grund­stücks für einen unge­stör­ten Betrieb der Wind­ener­gie­an­la­ge. § 9 Abs. 6 GrdstVG recht­fer­tigt die Ver­äu­ße­rung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke für gewerb­li­che Zwe­cke nur in dem Umfang, wie sie für die­se Zwe­cke wirk­lich benö­tigt wer­den [6].

Aus­gangs­punkt ist hier­bei für den BGH, dass eine bewil­lig­te Abstands­bau­last nach § 80 Thür­BO für die von dem Rotor über­stri­che­ne Teil­flä­che ihres Grund­stücks den stö­rungs­frei­en Betrieb der Anla­ge in der Zukunft nicht hin­rei­chend absi­chert, weil die Bau­last weder einen Nut­zungs­an­spruch des Begüns­tig­ten begrün­det noch den Eigen­tü­mer des betrof­fe­nen Grund­stücks ver­pflich­tet, die Nut­zung zu dul­den [7].

Aller­dings, so der Bun­des­ge­richts­hof wei­ter, bedarf es für die Errei­chung die­ser Zwe­cke allein einer der Bau­last ent­spre­chen­den Siche­rung durch eine Dienst­bar­keit, die den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, die­se Teil­flä­che sei­nes Grund­stücks nicht zu bebau­en und dem Anla­gen­be­trei­ber die zeit­wei­se Nut­zung des Grund­stücks für War­tungs­ar­bei­ten zu gestat­ten. Der Erwerb eines land­wirt­schaft­lich genutz­ten Grund­stücks zur Siche­rung von Abstands­flä­chen ist dem­ge­gen­über grund­sätz­lich zu ver­sa­gen, weil die Ver­äu­ße­rung an einen Nicht­land­wirt zu einer Ver­schlech­te­rung der Agrar­struk­tur führt und ein Erwerb durch den Betrei­ber der Wind­kraft­an­la­ge zu die­sem Zweck auch unter Berück­sich­ti­gung volks­wirt­schaft­li­cher Belan­ge nach § 9 Abs. 6 GrdstVG nicht erfor­der­lich ist.

Die­ser Ver­sa­gungs­grund ist jedoch nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs durch eine Ver­äu­ße­rungs­auf­la­ge nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG zu behe­ben.

Von die­ser Mög­lich­keit muss die Geneh­mi­gungs­be­hör­de Gebrauch machen, wenn ein Ver­sa­gungs­grund vor­liegt, der durch eine Auf­la­ge nach § 10 GrdstVG beho­ben wer­den kann [8]. Das gilt auch gegen­über dem sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­recht, weil auch die unter einer Auf­la­ge erteil­te Geneh­mi­gung eine Geneh­mi­gung ist [9].
Eine Geneh­mi­gung mit einer Ver­äu­ße­rungs­auf­la­ge kommt aller­dings nur in Betracht, wenn ein hin­rei­chen­der Grund dafür vor­liegt, dass der Käu­fer vor­über­ge­hend Eigen­tü­mer des Grund­stücks wird [10].

Das ist hier zu beja­hen, weil der stö­rungs­freie Betrieb der Wind­ener­gie­an­la­ge die Absi­che­rung durch eine Dienst­bar­keit auf dem ver­kauf­ten Grund­stück erfor­dert, deren Bewil­li­gung den Betei­lig­ten aber nicht auf­ge­ge­ben wer­den kann. Der Geneh­mi­gungs­be­hör­de steht näm­lich nicht die Befug­nis zu, von den Ver­trags­par­tei­en eine Ände­rung des Inhalts abge­schlos­se­ner Ver­trä­ge zu ver­lan­gen [11].

Die Ent­schei­dung, die sowohl den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berück­sich­ti­gen­den volks­wirt­schaft­li­chen Belan­gen als auch dem Zweck der Ver­bots­norm in § 9 Abs. 1 GrdstVG (Ver­schlech­te­run­gen der Agrar­struk­tur durch den Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke durch Nicht­land­wir­te ent­ge­gen­zu­wir­ken) gerecht wird, besteht dar­in, die Geneh­mi­gung für einen (vor­über­ge­hen­den) Erwerb des Grund­stücks durch den Betrei­ber der Wind­ener­gie­an­la­ge zu ertei­len, die­se aber mit einer Ver­äu­ße­rungs­auf­la­ge zu ver­bin­den. Der Anla­gen­be­trei­ber erhält dadurch Gele­gen­heit, als Eigen­tü­mer des Grund­stücks die der Bau­last ent­spre­chen­den erfor­der­li­chen Dienst­bar­kei­ten zu bestel­len. Das Grund­stück bleibt jedoch nicht auf Dau­er im Eigen­tum eines Nicht­land­wirts, son­dern ist nach Ablauf der zur Erfül­lung der Auf­la­ge gesetz­ten Frist an einen Land­wirt oder das Sied­lungs­un­ter­neh­men zu ver­äu­ßern.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 15. April 2011 – BLw 12/​10

  1. BGH, Beschlüs­se vom 04.07.1979 – V BLw 4/​79, BGHZ 75, 81, 83; vom 09.05.1985 – BLw 8/​84, BGHZ 94, 292, 294; vom 06.07.1990 – BLw 8/​88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJWRR 2006, 1245, 1246 – st. Rspr.[]
  2. BGH, Beschlüs­se vom 08.05.1998 – BLw 2/​98, NJWRR 1998, 1472, 1473, vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJWRR 2006, 1245, 1246 und vom 24.11.2006 – BLw 11/​06, NLB­zAR 2007, 98 Rn. 12 ff.[]
  3. OLG Olden­burg, NJWRR 2010, 742, 743[]
  4. OLG Karls­ru­he, RdL 1977, 186, 188; OLG Stutt­gart, RdL 1982, 133, 134; OLG Olden­burg, RdL 2001, 295, 296[]
  5. OLG Karls­ru­he, aaO; OLG Stutt­gart, RdL 1968, 167, 168 und 1982, 133, 134; OLG Olden­burg, NJWRR 2010, 742, 743[]
  6. OLG Hamm, RdL 1980, 156, 157[]
  7. BGH, Urtei­le vom 08.07.1983 – V ZR 204/​82, BGHZ 88, 97, 99; und vom 19.04.1985 – V ZR 152/​83, BGHZ 94, 160, 165[]
  8. BGH, Beschlüs­se vom 07.12. 1954 – V BLw 47/​54, RdL 1955, 39, 40 und vom 17.12. 1964 – V BLw 10/​64, RdL 1965, 45, 46[]
  9. BGH, vom 17.12. 1964 – V BLw 10/​64, aaO; OLG Stutt­gart, AgrarR 1978, 233[]
  10. BGH, Beschlüs­se vom 17.12. 1964 – V BLw 10/​64, RdL 1965, 45, 47; und vom 24.05.1966 – V BLw 6/​66, RdL 1966, 202, 204[]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 20.01.1960 – V ZR 150/​58, NJW 1960, 533 und vom 09.01.1981 – V ZR 58/​79, BGHZ 79, 201, 205[]