Gemeinschaftsheizung

Gemeinschaftsheizung

Wer­den mehrere Wohnge­bäude von Beginn des Mietver­hält­niss­es an durch eine Gemein­schaft­sheizung ver­sorgt, kön­nen diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrech­nung zu ein­er Abrech­nung­sein­heit zusam­menge­fasst wer­den, auch wenn als Miet­sache im Mietver­trag nur eines der Gebäude beze­ich­net wird. Ein­er dahin gehen­den mietver­traglichen Abrech­nungsvere­in­barung bedarf es nicht.

Der Bun­des­gericht­shof hat bere­its früher bezüglich eines noch nach der Zweit­en Berech­nungsverord­nung (II. BV) zu beurteilen­den Sachver­halts entsch­ieden, dass der Ver­mi­eter – bei pre­is­freiem Wohn­raum nach bil­ligem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preis­ge­bun­den­em Wohn­raum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu ein­er Wirtschafts- und Abrech­nung­sein­heit zusam­men­fassen kann, soweit im Mietver­trag nichts anderes bes­timmt ist. Der Bun­des­gericht­shof hat bei dieser Entschei­dung offen­lassen kön­nen, ob eine ander­weit­ige Bes­tim­mung bere­its darin zu sehen sein kön­nte, dass das Mieto­b­jekt bei der Beze­ich­nung der zu ver­mi­etenden Sache mit Straße und Haus­num­mer beze­ich­net ist. Denn selb­st wenn die Lagebeschrei­bung des Mieto­b­jek­ts zugle­ich als Bes­tim­mung der Abrech­nung­sein­heit auszule­gen sein sollte, kann dies jeden­falls dann nicht gel­ten, wenn – wie in dem dama­li­gen Stre­it­fall von den Tat­sachenin­stanzen fest­gestellt – eine haus­be­zo­gene Abrech­nung von Beginn des Mietver­hält­niss­es an nicht möglich ist.

So lag der Sachver­halt auch in dem jet­zt vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall: Die Anwe­sen K.-straße und W.-Straße wer­den von Beginn des Mietver­hält­niss­es mit der Mieterin an durch eine gemein­same Heizungsan­lage mit Wärme ver­sorgt. Allein deshalb war im Stre­it­fall die Zusam­men­fas­sung bei­der durch die Heizungsan­lage ver­bun­de­nen Anwe­sen in ein­er Abrech­nung­sein­heit zuläs­sig, denn der Ver­mi­eterin blieb unter diesen Bedin­gun­gen keine andere Möglichkeit, als in dieser Weise abzurech­nen.

Die Abrech­nung der Heizkosten nach Wirtschaft­sein­heit ist der Ver­mi­eterin auch nicht deswe­gen ver­wehrt, weil sie in dem mit der Mieterin im Jahr 2005 geschlosse­nen Mietver­trag nicht eine Abrech­nung der Heizkosten nach Wirtschaft­sein­heit vere­in­bart hat. Ein­er solchen Vere­in­barung bedarf es nicht, wenn eine haus­be­zo­gene Abrech­nung der Heizkosten von Beginn des Mietver­hält­niss­es an nicht möglich ist.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 290/09