Heizkosten-Pauschale

Heizkosten-Pauschale

Vere­in­baren die Parteien ent­ge­gen § 2 HeizKV eine Betrieb­skosten­pauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkosten­verord­nung dieser Vere­in­barung von Anfang an vor und ste­ht deshalb, wenn der Ver­mi­eter über die Heizkosten abrech­net, Nach­forderun­gen nicht ent­ge­gen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten fol­gt dann unmit­tel­bar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV.

Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vere­in­barten Pauschale ist im Wege der ergänzen­den Ver­tragsausle­gung als Vorauszahlung zu behan­deln. Für die Höhe ist das Ver­hält­nis der bei­den Koste­narten zueinan­der bei Beginn des Mietver­hält­niss­es nach abstrak­ter, wirtschaftlich­er Betra­ch­tungsweise zugrun­dezule­gen.

Sind Vorauszahlun­gen in der Heizkostenabrech­nung unzutr­e­f­fend mit “0,00 €” angegeben, bet­rifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirk­samkeit der Abrech­nung.

Jeden­falls im Fall der nicht ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Ver­mi­eter auch nach dem “Abflussprinzip” abrech­nen.

Abrechnung trotzt Heizkostenpauschale

Dem, Ver­mi­eter ste­ht in einem solchen Fall ein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten unmit­tel­bar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV zu, wonach der Gebäudeeigen­tümer die Kosten der Ver­sorgung mit Wärme auf der Grund­lage der Ver­brauch­ser­fas­sung „auf die einzel­nen Nutzer zu verteilen“ hat. Für dessen Höhe ist ein Teil der Zahlun­gen auf die Pauschale als Heizkosten­vo­rauszahlung zu berück­sichti­gen.

Dem ste­ht die Vere­in­barung der Parteien über eine auch die Heizkosten erfassende Pauschale nicht ent­ge­gen. Eine solche Heizkosten­pauschale ist unwirk­sam, denn nach § 2 HeizKV gehen die Vorschriften dieser Verord­nung rechts­geschäftlichen Bes­tim­mungen vor. Dafür kann dahin­ste­hen, ob es sich bei jen­er Bes­tim­mung um ein nach § 134 BGB zur Nichtigkeit führen­des Ver­bots­ge­setz han­delt oder um eine Kol­li­sion­snorm. Denn in bei­den Fällen kön­nen jeden­falls die Parteien über diese Rechts­folge nicht disponieren. Dass die Mietver­tragsparteien abwe­ichende Gestal­tun­gen beibehal­ten kön­nen, solange bei­de Seit­en ein­ver­standen sind, trifft nicht zu. Dage­gen spricht bere­its der ein­deutige Geset­zeswort­laut. Die auf § 3a EnEG gestützte Heizkosten­verord­nung dient ger­ade dem öffentlichen Inter­esse an ein­er Senkung des Energie­ver­brauchs und will deshalb abwe­ichende pri­vatau­tonome Vere­in­barun­gen nur im zuge­lasse­nen Umfang (§§ 10 ff. HeizKV) ermöglichen. Fol­glich hat auch der BGH aus­ge­sprochen, dass die Gel­tung des § 2 HeizKV nicht davon abhängig ist, dass der Gebäudeeigen­tümer oder der Nutzer eine ver­brauchsab­hängige Kosten­verteilung ver­langt.

Dann aber spricht nichts dage­gen, § 2 HeizKV auch für Nachzahlungspflicht­en „rück­wirk­end“ – genauer: von Anfang an – ab Ver­tragss­chluss anzuwen­den. Der zeitliche Anwen­dungs­bere­ich der Heizkosten­verord­nung ist ihr selb­st in § 12 Abs. 2 ff. zu ent­nehmen. Dafür, dass sie auf während ihrer Gel­tung abgeschlossene Verträge ent­ge­gen § 2 HeizKV für gewisse Zeit nicht anwend­bar sein sollte, fehlt jed­er Anhalt.

Das sieht das Gericht bere­its als 2006 vom Bun­des­gericht­shof klargestellt an. Ins­beson­dere überzeugt die mitunter gezo­gene Par­al­lele zu § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV und § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wonach Änderun­gen bzw. deren Erk­lärung nur zu Beginn eines Abrech­nungszeitraums zuläs­sig sind. In all diesen Fällen geht es um die Verän­derung ein­er zunächst zuläs­si­gen und wirk­samen Abrech­nungsmodal­ität, nicht wie hier um die Mis­sach­tung des vor­rangi­gen Verord­nungsrechts von Beginn des Ver­tragsver­hält­niss­es an. Dass eine rück­wirk­ende Ausstat­tung mit Erfas­sungs­geräten naturge­set­zlich nicht möglich ist, ist zutr­e­f­fend, aber unschädlich. Eben diesen Fall erfasst § 12 Abs. 1 HeizKV, indem er dem Mieter ein Kürzungsrecht ein­räumt, wenn “ent­ge­gen den Vorschriften dieser Verord­nung die Ausstat­tung nicht ange­bracht und dementsprechend auch nicht ver­brauchsab­hängig abgerech­net” wird.

Die Beru­fung auf den bere­its anfänglichen Vor­rang des Verord­nungsrecht kann auch nicht als treuwidrig ange­se­hen wer­den. Zwar zieht der­jenige, der Ansprüche aus der Heizkostenabrech­nung gel­tend macht, einen Vorteil aus der Unwirk­samkeit der von bei­den Ver­tragsparteien vere­in­barten Pauschale. Gle­ich­wohl ver­stößt das nicht gegen § 242 BGB. Mit der Vere­in­barung haben bei­de Miet­parteien die Heizkosten­verord­nung unberück­sichtigt gelassen, was in die Ver­ant­wor­tung bei­der fällt und sich durch Nachzahlungs- oder Rück­zahlungsansprüche für und gegen bei­de auswirken kann. § 2 HeizKV liefe andern­falls regelmäßig leer und begrün­dete nur noch ein Wahlrecht zur ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung ähn­lich § 556a Abs. 2 BGB, was Wort­laut und Wille des Verord­nungs­ge­bers wider­spricht. Der Mieter ist im Übri­gen durch die Auss­chlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vor über­mäßiger Inanspruch­nahme hin­re­ichend geschützt; überdies kommt ihm § 12 Abs. 1 HeizKV zugute, weil er sein Heizver­hal­ten rück­wirk­end nicht mehr bee­in­flussen kann.

Unrichtig ist auch, dass bei anfänglichem Vor­rang der Heizkosten­verord­nung eine Lücke entstünde, weil dann wegen der Vere­in­barung ein­er Pauschale wed­er ver­tragliche noch geset­zliche Anspruchs­grund­la­gen für eine Zahlungspflicht der Mieter vorhan­den wären. Hier­für bedarf es nicht ein­mal ein­er ergänzen­den Ver­tragsausle­gung, weil § 6 Abs. 1 HeizKV selb­st eine solche Anspruchs­grund­lage ist. Wenn der Gebäudeeigen­tümer nach jen­er Vorschrift „die Kosten der Ver­sorgung mit Wärme und Warmwass­er auf die einzel­nen Nutzer zu verteilen“ hat, weil die Betrieb­skosten dieser Anla­gen oder Ein­rich­tun­gen nach § 3a Nr. 2 EnEG auf die Benutzer „zu verteilen sind“, kann das nicht anders ver­standen wer­den als so, dass der Pflicht des Gebäudeeigen­tümers zur Verteilung auch die Pflicht des Nutzers zur Tra­gung dieser Kosten gegenüber­ste­ht, mithin ein geset­zlich­es Schuld­ver­hält­nis entste­ht, kraft dessen der Ver­mi­eter die entsprechende Leis­tung des Mieters fordern kann (§ 241 Abs. 1 BGB).

Anrechnung (fiktiver) Heizkostenvorauszahlungen

Eine Vere­in­barung über Heizkosten­vo­rauszahlung haben die Parteien zwar nicht abschließen wollen, weil sie nicht von ein­er Abrech­nung der Heizkosten aus­ge­gan­gen sind. Der Ver­trag ist insoweit lück­en­haft. Im Wege der ergänzen­den Ver­tragsausle­gung ist deshalb der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vere­in­barten Pauschale von 130 € Pauschale als Vorauszahlung zu behan­deln. Angesichts der anfänglichen Unwirk­samkeit der vere­in­barten Heizkosten­pauschale kann für ihren Anteil an der Gesamt­pauschale nur maßge­blich sein, was die Parteien vere­in­bart hät­ten, wenn sie bei Ver­tragss­chluss die Unwirk­samkeit ihrer Vere­in­barung bedacht hät­ten. Dann aber hät­ten sie für Heizkosten­vo­rauszahlung ein­er­seits und Pauschale für die übri­gen Betrieb­skosten ander­er­seits geson­derte Beträge vere­in­bart, deren Summe 130 Euro (der bish­er vere­in­barten Pauschale) beträgt und deren Ver­hält­nis zueinan­der dem Ver­hält­nis zwis­chen Heizkosten und übri­gen Betrieb­skosten entspricht, wie sie bei Ver­tragss­chluss zu erwarten waren.

Maßge­blich sind also nicht das in der let­zten Abrech­nungspe­ri­ode oder gar zukün­ftig zu erwartende Ver­hält­nis der bei­den Koste­narten zueinan­der, son­dern das­jenige bei Beginn des Mietver­hält­niss­es, zumal auch die von den Parteien angenommene Gesamthöhe der Betrieb­skosten – hier 130 € – auf jenen Zeit­punkt berech­net ist. Bei dieser ergänzen­den Ver­tragsausle­gung kann es indes nicht um eine cent­ge­naue Berech­nung gehen, schon weil bei Ver­tragss­chluss häu­fig nicht über das Vor­jahr und jeden­falls noch nicht über das laufende Jahr abgerech­net ist. Maßge­blich ist eine abstrak­te, wirtschaftliche Betra­ch­tungsweise. Vor­liegend erscheint es daher sachgerecht, das über die Jahre 2004, 2005 und 2007 rel­a­tiv sta­bile Ver­hält­nis zwis­chen Heizkosten und son­sti­gen Betrieb­skosten zu Grunde zu leg­en. Ent­ge­gen der Ansicht der Klägerin darf bei diesem Rechen­vor­gang aber auf Seite der Heiz- und Warmwasserkosten nicht bere­its ein Abzug von 15% nach § 12 Abs. 1 HeizKV einkalkuliert wer­den. Andern­falls käme dem Ver­mi­eter durch eine schon um diese 15% gerin­gere Vorauszahlung ein höher­er Nachzahlungs­be­trag zugute, wodurch der in § 12 Abs. 1 HeizKV ange­ord­nete Abzug zumin­d­est teil­weise eli­m­iniert würde.

Damit ergeben sich vor­liegend für 2004 und 2007 Heizkos­tenan­teile von 57% und für 2005 von 58%. Dafür, dass 2003, also im Jahr vor Ver­tragss­chluss, ein gän­zlich anderes Ver­hält­nis anzunehmen war, spricht nichts. Die Parteien hät­ten dem­nach, wenn sie die Teilun­wirk­samkeit der Pauschale bedacht hät­ten, eine Aufteilung nach einem Heizkos­tenan­teil von 57,5% vorgenom­men, mithin eine Vorauszahlung von 74,75 € vere­in­bart. Fol­glich ist in der Heizkostenabrech­nung eine Vorauszahlung für den gesamten Abrech­nungszeitraum von 897 € (74,75 € x 12) von den 2.509,52 € für Heizöl­liefer­un­gen abzuziehen. Abzüglich des Kürzungs­be­trags nach § 12 Abs. 1 HeizKV wegen der Umle­gung nach Wohn­fläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) ergibt sich der zuge­sproch­ene Nachzahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte von 1.236,09 €.

Formelle Richtigkeit der Heizkostenabrechnung

Die Gel­tend­machung der Nach­forderung ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB aus­geschlossen. Zwar ist dem Mieter die Abrech­nung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrech­nungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wozu entsprechend § 259 Abs. 1 BGB als geord­nete Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­gaben auch die Angabe der Vorauszahlun­gen gehört.

Indes ist von der formellen Wirk­samkeit der Abrech­nung die Frage der inhaltlichen Richtigkeit zu unter­schei­den. Hier erfüllt noch die erste, rechtzeit­ig zuge­gan­gene Abrech­nung die geset­zlichen Anforderun­gen an eine formell wirk­same Abrech­nung, weil sie Vorauszahlun­gen, wenn auch unrichtig, angibt, näm­lich mit “0,00 €”. Anhand dieser Angabe kann der Mieter unschw­er die rech­ner­ischen Voraus­set­zun­gen der Abrech­nung prüfen und – sog­ar beson­ders leicht – fest­stellen, dass seine Vorauszahlun­gen offen­sichtlich nicht kor­rekt ein­be­zo­gen sind. Eine solche zif­fer­n­mäßige Angabe ist nicht mit dem Fall ver­gle­ich­bar, dass der Rechen­schritt des Abzugs von Vorauszahlun­gen in der Abrech­nung über­haupt nicht erscheint. Wollte man das anders sehen, ergäben sich auch wenig ein­leuch­t­ende Abgren­zung­sprob­leme (etwa bei der Angabe “0,01 Euro”).

Ermittlung des Heizölverbrauchs

Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auch nicht deshalb aus­geschlossen, weil unklar geblieben ist und nicht mehr ermit­telt wer­den kann, in welch­er Höhe das 2008 gelieferte und bezahlte Heizöl im Abrech­nungszeitraum tat­säch­lich ver­braucht wurde. Zwar gehören nach § 7 Abs. 2 HeizKV zu den Kosten der Ver­sorgung mit Wärme nur die Kosten der “ver­braucht­en” Brennstoffe. Jeden­falls im Rah­men ein­er – hier gegebe­nen – nicht ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung nach § 12 Abs. 1 HeizKV ist eine Abrech­nung auch nach dem Abflussprinzip zuzu­lassen.

Höch­strichter­lich ist bis­lang nur für Betrieb­skosten im All­ge­meinen entsch­ieden, dass eine Abrech­nung auch dann dem Maßstab der Abrech­nung nach Ver­brauch gerecht wird, wenn der Ver­mi­eter alle Kosten, mit denen er selb­st im Abrech­nungszeitraum belastet wird, in die Abrech­nung ein­stellt (sog. Abflussprinzip). Ob in beson­ders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben anderes gel­ten müsse, hat der BGH offen gelassen.

Nach herrschen­der Mei­n­ung soll diese Recht­sprechung aber lediglich für die dort behan­del­ten „kalten“ Betrieb­skosten gel­ten, nicht für die Abrech­nung von Heizkosten. Über sie sei auss­chließlich nach dem Leis­tung­sprinzip (Ver­brauch­sprinzip, Zeitab­gren­zung­sprinzip) abzurech­nen, weil nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die Kosten der “ver­braucht­en” Brennstoffe zu verteilen sind. Danach hätte die Klägerin hier den Ölstand zu Beginn und Ende des Abrech­nungszeitraums fest­stellen und die Dif­ferenz unter Berück­sich­ti­gung der ver­schiede­nen Liefer­preise auf die Mieter umle­gen müssen.

Das Landgericht Hei­del­berg schließt sich dieser Auf­fas­sung jeden­falls im Fall der nicht ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung nach § 12 Abs. 1 HeizKV nicht an. Die Zulas­sung der Abrech­nung nach dem Abflussprinzip in diesen Fällen ist mit dem Wort­laut des § 7 Abs. 2 HeizKV vere­in­bar, weil dieser durch § 12 Abs. 1 HeizKV ergänzt wird, der für den Fall der nicht ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung ger­ade voraus­set­zt, dass auch dann Kos­tenan­teile auf Nutzer ent­fall­en und lediglich gekürzt wer­den dür­fen.

Für diese Ansicht sprechen vor allem die vom Bun­des­gericht­shof für die Abrech­nung der übri­gen Betrieb­skosten ange­führten Gründe. Zu ein­er Dif­feren­zierung zwis­chen der Abrech­nung von Heizkosten und anderen Betrieb­skosten beste­ht jeden­falls bei der nicht ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung nach § 12 Abs. 1 HeizKV kein Anlass.

Inten­tion der Heizkosten­verord­nung ist es, im öffentlichen Inter­esse einen sor­glosen Umgang mit Heizen­ergie zu ver­hin­dern, nicht im Mieter­in­ter­esse eine gegenüber anderen in § 2 BetrKV aufge­führten Betrieb­skosten gerechtere Abrech­nung der Ver­bräuche zu erre­ichen. Zwar beste­ht bei der Abrech­nung nach dem Abflussprinzip – allerd­ings nur am Ende des Mietver­hält­niss­es – die Gefahr, dass die ohne­hin bere­its eingekaufte Heizen­ergie dann auch großzügig genutzt wird. Diese für die All­ge­mein­heit schädliche Folge der verord­nungswidri­gen Abrech­nungsweise des Gebäudeeigen­tümers wird aber schon durch § 12 Abs. 1 HeizKV aus­re­ichend sank­tion­iert. Der Kürzungs­be­trag von 15% entspricht bere­its dem­jeni­gen, was der Verord­nungs­ge­ber an Energieeinsparung durch ver­brauchsab­hängige Abrech­nung erwartet hat. Für eine zusät­zliche Kürzung bei Abrech­nung nach dem Abflussprinzip auf null fehlt jed­er sach­liche Grund. Dass sie zu ein­er Energiev­er­schwen­dung von weit­eren 85 % führen kön­nte, ist im Gegen­teil fern­liegend und eine solche Rechts­folge deshalb unver­hält­nis­mäßig.

Wie der vor­liegende Fall zeigt, sind die Kon­se­quen­zen der herrschen­den Mei­n­ung auch aus­ge­sprochen unbil­lig. Hat es der Gebäudeeigen­tümer ver­säumt, den Heizöl­stand zu Beginn oder Ende des Abrech­nungszeitraums zu messen, kön­nte er nicht nur keine Nach­forderun­gen gel­tend machen, son­dern kön­nte oben­drein noch auf Rück­zahlung der Vorauszahlun­gen in Anspruch genom­men wer­den, weil er dem­nach eine inhaltlich richtige Abrech­nung über­haupt nicht mehr erstellen kann. Es dürfte im Übri­gen kaum dem Zweck der Verord­nung, Energie einzus­paren, entsprechen, wenn in solchen Fällen der Nutzer gän­zlich kosten­los Wärme ver­brauchen darf.

Sollte nach alle­dem die Abrech­nung nach dem Abflussprinzip zu unerträglichen Kon­se­quen­zen im Einzelfall führen, kön­nen diese wie vom BGH für Betrieb­skosten all­ge­mein angenom­men über § 242 BGB kor­rigiert wer­den. Nach­dem hier die Beklagte von den Heizöl­liefer­un­gen aber noch elf Monate im nach­fol­gen­den Abrech­nungs­jahr 2009 prof­i­tierte, muss es bei dem Anspruch der Klägerin bleiben.

Landgericht Hei­del­berg, Urteil vom 25. Feb­ru­ar 2011 – 5 S 77/10