Heizkostenverteilung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Heizkostenverteilung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Eine Vere­in­barung der Woh­nung­seigen­tümer, Heizkosten auss­chließlich nach Ver­brauch abzurech­nen, kann durch Mehrheits­beschluss geän­dert wer­den. Ob eine Änderung des Verteilungss­chlüs­sels für Heizkosten mit der Heizkosten­verord­nung vere­in­bar ist, bes­timmt sich nach der Fas­sung der Verord­nung, welche bei erst­ma­liger Gel­tung des neuen Schlüs­sels in Kraft ist.

Der Verteilungss­chlüs­sel kann durch Mehrheits­beschluss geän­dert wer­den. Nach § 16 Abs. 3 WEG kön­nen Woh­nung­seigen­tümer durch Stim­men­mehrheit beschließen, dass die Betrieb­skosten des gemein­schaftlichen Eigen­tums oder des Son­dereigen­tums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmit­tel­bar gegenüber Drit­ten abgerech­net wer­den, statt nach dem Ver­hält­nis ihrer Miteigen­tum­san­teile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Ver­brauch oder Verur­sachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt wer-den. Die genan­nte Vorschrift begrün­det die Kom­pe­tenz der Woh­nung­seigen­tümer, den Verteilungss­chlüs­sel durch Mehrheits­beschluss abwe­ichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bes­timmten Maßstab, aber auch abwe­ichend von einem durch die Woh­nung­seigen­tümer vere­in­barten oder beschlosse­nen Verteilungss­chlüs­sel zu regeln. Diese Beschlusskom­pe­tenz kann durch eine Vere­in­barung der Woh­nung­seigen­tümer wed­er eingeschränkt noch aus­geschlossen wer­den (§ 16 Abs. 5 WEG). Ent­ge­gen­ste­hende Bes­tim­mungen in Gemein­schaft­sor­d­nun­gen sind unwirk­sam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkraft­treten der Neu­fas­sung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 bere­its bestanden haben.

Die Beschlusskom­pe­tenz der Mehrheit ist auch nicht deshalb eingeschränkt, weil die Woh­nung­seigen­tümer 1999 ein­stim­mig eine rein ver­brauchsab­hängige Verteilung der Heizkosten beschlossen hat­ten. Selb­st wenn dies als eine rechts­geschäftliche Bes­tim­mung im Sinne von § 10 Heizkosten­VO anzuse­hen sein sollte, fol­gt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen ein­stim­mig gefassten Beschluss erforderte.

Nach § 10 Heizkosten­VO bleiben rechts­geschäftliche Bes­tim­mungen unberührt, welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 Heizkosten­VO genan­nten Höch­st­sätze von 70 vom Hun­dert vorse­hen. Damit wird der Pri­vatau­tonomie Vor­rang vor den Vorschriften der Heizkostenord­nung insoweit eingeräumt, als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie anzuhal­ten, durch eine Vere­in­barung zwis­chen dem Gebäudeeigen­tümer und den Nutzern über­erfüllt wor­den ist. Auch die Vere­in­barung, ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen eine solche rechts­geschäftliche Bes­tim­mung geän­dert wer­den kann, unter­liegt grund­sät­zlich der Pri­vatau­tonomie.

Dies gilt jedoch nicht für eine von Woh­nung­seigen­tümern getrof­fene rechts­geschäftliche Bes­tim­mung. Zwar entspricht das Ver­hält­nis der Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer zu den einzel­nen Woh­nung­seigen­tümern nach der Konzep­tion der Heizkosten­verord­nung dem Ver­hält­nis von Gebäudeeigen­tümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 Heizkosten­VO). Die Pri­vatau­tonomie der Woh­nung­seigen­tümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begren­zt. Da die Befug­nis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rah­men von § 16 Abs. 3 WEG zu bes­tim­men und – ggf. wieder­holt – zu ändern, nicht durch Vere­in­barun­gen eingeschränkt oder aus­geschlossen wer­den darf, ist die Fes­tle­gung eines Verteilungss­chlüs­sels, welch­er nur ein­stim­mig geän­dert wer­den kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzuläs­sig.

Auch ste­ht die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 Heizkosten­VO a.F., wonach der Verteilungss­chlüs­sel nur bis zum Ablauf von drei Abrech­nungszeiträu­men nach sein­er erst­ma­li­gen Bes­tim­mung geän­dert wer­den kann, der Wirk­samkeit des ange­focht­e­nen Beschlusses nicht ent­ge­gen. In der bis zum 31. Dezem­ber 2008 gel­tenden Fas­sung ist die Heizkostenabrech­nung nur noch auf Abrech­nungszeiträume anzuwen­den, die vor dem 1. Jan­u­ar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 Heizkosten­VO). Für später begin­nende Abrech­nungszeiträume gilt dage­gen die Neu­fas­sung der Verord­nung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fas­sung ist hier maßge­blich, da die Änderung des Verteilungss­chlüs­sels mit Wirkung für den am 1. Jan­u­ar 2009 begin­nen­den Abrech­nungszeitraum beschlossen wor­den ist. Dass sie im Zeit­punkt der Beschlussfas­sung noch nicht in Kraft getreten war, ist uner­he­blich. Die Woh­nung­seigen­tümer sind berechtigt, Beschlüsse, die kün­ftige Abrech­nungszeiträume betr­e­f­fen, an den dann gel­tenden Geset­zen und Verord­nun­gen auszuricht­en; soweit zwin­gende Vorschriften in Rede ste­hen, sind sie nach dem Grund­satz ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung hierzu auch verpflichtet. Dabei kann offen bleiben, ob der hier ange­focht­ene Beschluss mit Blick auf die beab­sichtigte Neuregelung der Heizkostenord­nung gefasst wor­den ist. Maßge­blich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betrof­fe­nen Abrech­nungszeitraum gel­tenden Recht vere­in­bar ist; ob dies beab­sichtigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist uner­he­blich.

Die beschlossene Änderung des Verteilungss­chlüs­sels entspricht ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung. Das gilt sowohl für das “Ob” als auch für das “Wie” der Änderung.

Dahin­ste­hen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss fest­gelegten Kosten­verteilungss­chlüs­sels (sog. Zweitbeschluss) nur ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung entspricht, wenn ein sach­lich­er Grund für die Bes­tim­mung eines neuen Abrech­nungs­maßstabs beste­ht, und ob damit – was angesichts der von dem Geset­zge­ber beton­ten Stärkung der Mehrheit der Woh­nung­seigen­tümer allerd­ings zweifel­haft erscheint – mehr als das Ver­bot ein­er willkür­lichen Änderung ange­sprochen ist. Eben­so bedarf es kein­er Entschei­dung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 Heizkosten­VO, welche (nur) die Änderung eines nach den §§ 6 bis 9 Heizkosten­VO gewählten Abrech­nungs­maßstabes von dem Vor­liegen eines sachgerecht­en Grun­des abhängig macht, vor­liegend ein­schlägig ist.

Die Auf­gabe eines Verteilungss­chlüs­sels, welch­er nicht der Heizkosten­verord­nung entspricht, ist näm­lich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzuse­hen. Soweit der darin bes­timmte ver­brauchsab­hängig abzurech­nende Kos­tenan­teil geringer ist als vorgeschrieben, fol­gt dies schon daraus, dass der Abrech­nungs­maßstab gegen die – auch inner­halb der Gemein­schaft der Woh­nung­seigen­tümer zu beach­t­ende – Heizkosten­verord­nung ver­stößt und damit nicht ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung entspricht. Ein ver­brauchsab­hängig abzurech­nen­der Kos­tenan­teil von mehr als 70 % begeg­net Zweifeln im Hin­blick auf die Verteilungs­gerechtigkeit. Denn der von der Heizkosten­verord­nung vorge­se­hene Fes­tkos­te­nansatz von min­destens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unab­hängig vom indi­vidu­ellen Ver­brauchsver­hal­ten entste­hen; zudem wer­den durch einen solchen Fes­tanteil Vor- und Nachteile einzel­ner Nutzer niv­el­liert, welche sich aus der Lage ihrer Woh­nung im Haus ergeben. Der Wun­sch der Mehrheit, diese Umstände kün­ftig zu berück­sichti­gen, stellt einen sachgerecht­en Grund für die Änderung des Verteilungss­chlüs­sels dar.

Auch das “Wie” der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungss­chlüs­sels, entspricht hier ord­nungs­gemäßer Ver­wal­tung.

Bei Änderun­gen des Umlageschlüs­sels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Woh­nung­seigen­tümern auf­grund ihres Selb­stor­gan­i­sa­tion­srechts ein weit­er Gestal­tungsspiel­raum eingeräumt. Die Woh­nung­seigen­tümer dür­fen jeden nach der Heizkosten­verord­nung zuläs­si­gen Maßstab wählen, der den Inter­essen der Gemein­schaft und der einzel­nen Woh­nung­seigen­tümer angemessen ist und nicht zu ein­er ungerecht­fer­tigten Benachteilung Einzel­ner führt. Dabei sind an die Auswahl eines angemesse­nen Kosten­verteilungss­chlüs­sels nicht zu strenge Anforderun­gen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungs­maßstabs zwangsläu­fig auf die Kosten­last des einen oder anderen Woh­nung­seigen­tümers auswirkt. Die hier beschlossene Abrech­nung zu 70 % nach Ver­brauch und 30 % nach Wohn­fläche ist ein von der Heizkosten­verord­nung vorge­se­hen­er Maßstab und dem­nach nicht zu bean­standen.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 16. Juli 2010 – V ZR 221/09