Heiz­kos­ten­ver­tei­lung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Heiz­kos­ten­ver­tei­lung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Eine Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, Heiz­kos­ten aus­schließ­lich nach Ver­brauch abzu­rech­nen, kann durch Mehr­heits­be­schluss geän­dert wer­den. Ob eine Ände­rung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels für Heiz­kos­ten mit der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­ein­bar ist, bestimmt sich nach der Fas­sung der Ver­ord­nung, wel­che bei erst­ma­li­ger Gel­tung des neu­en Schlüs­sels in Kraft ist.

Der Ver­tei­lungs­schlüs­sel kann durch Mehr­heits­be­schluss geän­dert wer­den. Nach § 16 Abs. 3 WEG kön­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Stim­men­mehr­heit beschlie­ßen, dass die Betriebs­kos­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums oder des Son­der­ei­gen­tums im Sin­ne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmit­tel­bar gegen­über Drit­ten abge­rech­net wer­den, statt nach dem Ver­hält­nis ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Ver­brauch oder Ver­ur­sa­chung erfasst und nach die­sem oder einem ande­ren Maß­stab ver­teilt wer-den. Die genann­te Vor­schrift begrün­det die Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, den Ver­tei­lungs­schlüs­sel durch Mehr­heits­be­schluss abwei­chend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimm­ten Maß­stab, aber auch abwei­chend von einem durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­ein­bar­ten oder beschlos­se­nen Ver­tei­lungs­schlüs­sel zu regeln. Die­se Beschluss­kom­pe­tenz kann durch eine Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer weder ein­ge­schränkt noch aus­ge­schlos­sen wer­den (§ 16 Abs. 5 WEG). Ent­ge­gen­ste­hen­de Bestim­mun­gen in Gemein­schafts­ord­nun­gen sind unwirk­sam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkraft­tre­ten der Neu­fas­sung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 bereits bestan­den haben.

Die Beschluss­kom­pe­tenz der Mehr­heit ist auch nicht des­halb ein­ge­schränkt, weil die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 1999 ein­stim­mig eine rein ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Ver­tei­lung der Heiz­kos­ten beschlos­sen hat­ten. Selbst wenn dies als eine rechts­ge­schäft­li­che Bestim­mung im Sin­ne von § 10 Heiz­kos­ten­VO anzu­se­hen sein soll­te, folgt dar­aus nicht, dass eine Ände­rung die­ses Maß­sta­bes wie­der­um einen ein­stim­mig gefass­ten Beschluss erforderte.

Nach § 10 Heiz­kos­ten­VO blei­ben rechts­ge­schäft­li­che Bestim­mun­gen unbe­rührt, wel­che höhe­re als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 Heiz­kos­ten­VO genann­ten Höchst­sät­ze von 70 vom Hun­dert vor­se­hen. Damit wird der Pri­vat­au­to­no­mie Vor­rang vor den Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ord­nung inso­weit ein­ge­räumt, als deren Ziel, Nut­zer zu einem spar­sa­men Gebrauch von Ener­gie anzu­hal­ten, durch eine Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem Gebäu­de­ei­gen­tü­mer und den Nut­zern über­erfüllt wor­den ist. Auch die Ver­ein­ba­rung, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine sol­che rechts­ge­schäft­li­che Bestim­mung geän­dert wer­den kann, unter­liegt grund­sätz­lich der Privatautonomie.

Dies gilt jedoch nicht für eine von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern getrof­fe­ne rechts­ge­schäft­li­che Bestim­mung. Zwar ent­spricht das Ver­hält­nis der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach der Kon­zep­ti­on der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dem Ver­hält­nis von Gebäu­de­ei­gen­tü­mer und Nut­zer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 Heiz­kos­ten­VO). Die Pri­vat­au­to­no­mie der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Befug­nis der Mehr­heit, die Ver­tei­lung der Heiz­kos­ten im Rah­men von § 16 Abs. 3 WEG zu bestim­men und – ggf. wie­der­holt – zu ändern, nicht durch Ver­ein­ba­run­gen ein­ge­schränkt oder aus­ge­schlos­sen wer­den darf, ist die Fest­le­gung eines Ver­tei­lungs­schlüs­sels, wel­cher nur ein­stim­mig geän­dert wer­den kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig.

Auch steht die Rege­lung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 Heiz­kos­ten­VO a.F., wonach der Ver­tei­lungs­schlüs­sel nur bis zum Ablauf von drei Abrech­nungs­zeit­räu­men nach sei­ner erst­ma­li­gen Bestim­mung geän­dert wer­den kann, der Wirk­sam­keit des ange­foch­te­nen Beschlus­ses nicht ent­ge­gen. In der bis zum 31. Dezem­ber 2008 gel­ten­den Fas­sung ist die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung nur noch auf Abrech­nungs­zeit­räu­me anzu­wen­den, die vor dem 1. Janu­ar 2009 begon­nen haben (§ 12 Abs. 6 Heiz­kos­ten­VO). Für spä­ter begin­nen­de Abrech­nungs­zeit­räu­me gilt dage­gen die Neu­fas­sung der Ver­ord­nung, in der eine ent­spre­chen­de Beschrän­kung fehlt. Die­se Fas­sung ist hier maß­geb­lich, da die Ände­rung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels mit Wir­kung für den am 1. Janu­ar 2009 begin­nen­den Abrech­nungs­zeit­raum beschlos­sen wor­den ist. Dass sie im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung noch nicht in Kraft getre­ten war, ist uner­heb­lich. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind berech­tigt, Beschlüs­se, die künf­ti­ge Abrech­nungs­zeit­räu­me betref­fen, an den dann gel­ten­den Geset­zen und Ver­ord­nun­gen aus­zu­rich­ten; soweit zwin­gen­de Vor­schrif­ten in Rede ste­hen, sind sie nach dem Grund­satz ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung hier­zu auch ver­pflich­tet. Dabei kann offen blei­ben, ob der hier ange­foch­te­ne Beschluss mit Blick auf die beab­sich­tig­te Neu­re­ge­lung der Heiz­kos­ten­ord­nung gefasst wor­den ist. Maß­geb­lich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betrof­fe­nen Abrech­nungs­zeit­raum gel­ten­den Recht ver­ein­bar ist; ob dies beab­sich­tigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist unerheblich.

Die beschlos­se­ne Ände­rung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels ent­spricht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung. Das gilt sowohl für das “Ob” als auch für das “Wie” der Änderung.

Dahin­ste­hen kann, ob die Ände­rung eines durch Beschluss fest­ge­leg­ten Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels (sog. Zweit­be­schluss) nur ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht, wenn ein sach­li­cher Grund für die Bestim­mung eines neu­en Abrech­nungs­maß­stabs besteht, und ob damit – was ange­sichts der von dem Gesetz­ge­ber beton­ten Stär­kung der Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aller­dings zwei­fel­haft erscheint – mehr als das Ver­bot einer will­kür­li­chen Ände­rung ange­spro­chen ist. Eben­so bedarf es kei­ner Ent­schei­dung, ob die Vor­schrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 Heiz­kos­ten­VO, wel­che (nur) die Ände­rung eines nach den §§ 6 bis 9 Heiz­kos­ten­VO gewähl­ten Abrech­nungs­maß­sta­bes von dem Vor­lie­gen eines sach­ge­rech­ten Grun­des abhän­gig macht, vor­lie­gend ein­schlä­gig ist.

Die Auf­ga­be eines Ver­tei­lungs­schlüs­sels, wel­cher nicht der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht, ist näm­lich in aller Regel, und so auch hier, als sach­ge­recht anzu­se­hen. Soweit der dar­in bestimm­te ver­brauchs­ab­hän­gig abzu­rech­nen­de Kos­ten­an­teil gerin­ger ist als vor­ge­schrie­ben, folgt dies schon dar­aus, dass der Abrech­nungs­maß­stab gegen die – auch inner­halb der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu beach­ten­de – Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­stößt und damit nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht. Ein ver­brauchs­ab­hän­gig abzu­rech­nen­der Kos­ten­an­teil von mehr als 70 % begeg­net Zwei­feln im Hin­blick auf die Ver­tei­lungs­ge­rech­tig­keit. Denn der von der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­se­he­ne Fest­kos­ten­an­satz von min­des­tens 30 % beruht auf der Annah­me, dass bis zu 30 % der Gesamt­kos­ten unab­hän­gig vom indi­vi­du­el­len Ver­brauchs­ver­hal­ten ent­ste­hen; zudem wer­den durch einen sol­chen Fest­an­teil Vor- und Nach­tei­le ein­zel­ner Nut­zer nivel­liert, wel­che sich aus der Lage ihrer Woh­nung im Haus erge­ben. Der Wunsch der Mehr­heit, die­se Umstän­de künf­tig zu berück­sich­ti­gen, stellt einen sach­ge­rech­ten Grund für die Ände­rung des Ver­tei­lungs­schlüs­sels dar.

Auch das “Wie” der Ände­rung, also die Wahl des neu­en Ver­tei­lungs­schlüs­sels, ent­spricht hier ord­nungs­ge­mä­ßer Verwaltung.

Bei Ände­run­gen des Umla­ge­schlüs­sels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­grund ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum ein­ge­räumt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen jeden nach der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung zuläs­si­gen Maß­stab wäh­len, der den Inter­es­sen der Gemein­schaft und der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen ist und nicht zu einer unge­recht­fer­tig­ten Benach­tei­lung Ein­zel­ner führt. Dabei sind an die Aus­wahl eines ange­mes­se­nen Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels nicht zu stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len, weil sich jede Ände­rung des Ver­tei­lungs­maß­stabs zwangs­läu­fig auf die Kos­ten­last des einen oder ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus­wirkt. Die hier beschlos­se­ne Abrech­nung zu 70 % nach Ver­brauch und 30 % nach Wohn­flä­che ist ein von der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­se­he­ner Maß­stab und dem­nach nicht zu beanstanden. 

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Juli 2010 – V ZR 221/​09