Heizungsleasing

Heizungsleasing

§ 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zen­tralen Heizungsan­lage nach Maß­gabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlage­fähig sind. Dazu gehören, so der Bun­des­gericht­shof in einem heute veröf­fentlicht­en Urteil, jeden­falls nicht die Leas­ingkosten für Bren­ner, Öltank und Verbindungsleitun­gen.

Das Haus, dessen Umlage der Heizkosten auf die Mieter Grund­lage der aktuellen Entschei­dung des BGH war, wurde ursprünglich mit Koks beheizt. Die Heizung wurde von einem im Haus wohnen­den Heiz­er bedi­ent. Im Jahr 1976 übertrug der Hau­seigen­tümer die Bedi­enung der Heizung an die Fir­ma B. Diese stellte die Heizung auf die Ver­bren­nung von Öl um, was ihr nach dem Ver­trag freigestellt war. Dazu stat­tete die Fir­ma B. die vorhan­dene Heizungsan­lage auf ihre Kosten gegen jährliche Zahlung ein­er ver­traglich bes­timmten “Bedienungs/Leasinggebühr” durch die Kläger mit ein­er automa­tis­chen Feuerungsan­lage, einem Öltank und entsprechen­den Verbindungsleitun­gen aus. Neben dem Ver­trag über die Bedi­enung der Heizung schlossen die Kläger mit der Fir­ma B. einen Wartungsver­trag.

Die jet­zt strit­tige Betrieb­skostenabrech­nung wies unter anderem “Heizkosten gemäß Abrech­nung (Anlage)” aus, in der als Anlage beige­fügten Heizkostenabrechung sind neben den Brennstof­fkosten “Weit­ere Heizungs­be­trieb­skosten” aufge­führt, die auf die Mieter des Haus­es umgelegt wer­den, darunter für “Wartung” und für “Leas­ing f. Autom. Feuerung”. Diese Beträge waren den Ver­mi­etern von der Fir­ma B. mit entsprechen­der Beze­ich­nung in Rech­nung gestellt wor­den.

Dies woll­ten die BGH-Richter so jedoch nicht akzep­tieren, auch wenn in dem Mietver­trag die Über­nahme dieser Kosten durch die Mieter aus­drück­lich vere­in­bart war. Nach den Bes­tim­mungen des Mietver­trages sind die Mieter zwar verpflichtet, die Leas­ingge­bühr für die “automa­tis­che Feuerung” der Heizungsan­lage anteilig zu bezahlen. Diese rechts­geschäftlichen Bes­tim­mungen ste­hen jedoch nicht in Ein­klang mit den Vorschriften der Heizkosten­verord­nung, die ihnen gemäß § 2 HeizkV vorge­hen, da es sich bei dem Haus um ein Gebäude mit mehr als zwei Woh­nun­gen han­delt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob § 2 HeizkV als Ver­bots­ge­setz gemäß § 134 BGB oder als “Kol­li­sion­snorm” anzuse­hen ist, die ent­ge­gen­ste­hende Vere­in­barun­gen nur für die Zeit ihrer Gel­tung über­lagert, denn in bei­den Fällen find­en die betr­e­f­fend­en rechts­geschäftlichen Bes­tim­mungen bei der Verteilung der Heizkosten auf die Mieter keine Anwen­dung.

Damit regelt die hier allein ein­schlägige Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizkV abschließend, welche Kosten des Betriebs der zen­tralen Heizungsan­lage nach Maß­gabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlage­fähig sind. Dazu gehören die stre­it­i­gen Leas­ingkosten für Bren­ner, Öltank und Verbindungsleitun­gen nicht. Sie find­en in § 7 Abs. 2 HeizkV keine Erwäh­nung. Vielmehr sind dort – seit der Neu­fas­sung der Heizkosten­verord­nung durch die Verord­nung zur Änderung woh­nungsrechtlich­er Vorschriften vom 5. April 1984 – nur die Kosten der Anmi­etung oder ander­er Arten der Gebrauch­süber­las­sung ein­er Ausstat­tung zur Ver­brauch­ser­fas­sung aufge­führt. Dies bestätigt mit­tel­bar, dass Miet- oder Leas­ingkosten für die Heizungsan­lage oder Teile davon wie hier Bren­ner, Öltank und Verbindungsleitun­gen nicht umlage­fähig sind.

Dem kann nach Ansicht des BGH auch nicht ent­ge­gen gehal­ten wer­den, dass die stre­it­i­gen Leas­ingge­bühren die nach § 7 Abs. 2 HeizkV zu den Kosten des Betriebs der zen­tralen Heizungsan­lage gehören­den Kosten der Bedi­enung aus­glichen. Das gilt unab­hängig davon, ob hier­bei auf die Bedi­enung der bis zur Umstel­lung im Jahr 1976 vorhan­de­nen Heizungsan­lage oder auf die Bedi­enung der derzeit beste­hen­den Heizungsan­lage abgestellt wird. Was die Bedi­enung der früher vorhan­de­nen Kok­sheizung anbe­t­rifft, mag diese zwar wegen des Arbeit­slohns für einen Heiz­er höhere Kosten verur­sacht haben, als sie nach der Umstel­lung auf die – automa­tis­che – Ver­bren­nung von Öl durch die Leas­ingkosten für Bren­ner, Öltank und Verbindungsleitun­gen entste­hen. Das recht­fer­tigt es jedoch nicht, die Leas­ingkosten, die das Ent­gelt für die Über­las­sung der Leas­ingsache, hier also des Bren­ners, des Öltanks und der Verbindungsleitun­gen, sind, als Bedi­enungskosten im Sinne des § 7 Abs. 2 HeizkV zu qual­i­fizieren. Dafür, dass damit nicht nur tat­säch­lich ent­standene, son­dern auch rein fik­tive, gle­ich­sam ver­miedene Bedi­enungskosten gemeint sein kön­nten, ist nichts ersichtlich. Vielmehr würde die Berück­sich­ti­gung rein fik­tiv­er Bedi­enungs-kosten dem Zweck der Vorschrift wider­sprechen, die – wie die Heizkosten­verord­nung ins­ge­samt – dazu dient, Heizen­ergie dadurch einzus­paren, dass dem Ver­brauch­er mit der Abrech­nung nicht nur sein Energie­ver­brauch, son­dern auch die von seinem Ver­brauch verur­sacht­en Kosten vor Augen geführt wer­den.

Soweit es um die Bedi­enung der beste­hen­den Heizungsan­lage geht, kann offen bleiben, ob diese vol­lau­toma­tis­che Anlage über­haupt der Bedi­enung bedarf und ob die dazu gegebe­nen­falls erforder­lichen Arbeit­en nicht schon zu den­jeni­gen gehören, die in dem Leis­tungsverze­ich­nis zum Wartungsver­trag vom 25. April 1997 aufge­führt sind. Jeden­falls ist wed­er fest­gestellt noch son­st ersichtlich, dass die beste­hende Heizungsan­lage nen­nenswerte Bedi­enungsar­beit­en erfordert, die das von der Fir­ma B. in Rech­nung gestellte Ent­gelt auch nur annäh­ernd recht­fer­ti­gen kön­nten.

Und schließlich weist der BGH noch darauf hin, dass es sich bei Bes­tim­mungen des Mietver­trages zur Über­nahme der Leas­ingkosten um All­ge­meine Geschäfts­be­din­gun­gen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB han­deln dürfte, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam sind. Sie benachteili­gen die Beklagten unangemessen, weil die darin vorge­se­hene Abwälzung der stre­it­i­gen Leas­ingkosten auf die Mieter gemäß den vorste­hen­den Aus­führun­gen mit der geset­zlichen Regelung in § 7 Abs. 2 HeizkV nicht zu vere­in­baren ist. Die genan­nten For­mu­la­rbes­tim­mungen sind auch dann nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam, wenn sie – bei Ver­ständ­nis von § 2 HeizkV als Ver­bots­ge­setz (vgl. oben unter II 1) – wegen der Abwe­ichung von § 7 Abs. 2 HeizkV bere­its gemäß § 134 BGB unwirk­sam sein soll­ten.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2008 – VIII ZR 92/08