Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten folgt dann unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV.
Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise zugrundezulegen.
Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit “0,00 €” angegeben, betrifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.
Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Vermieter auch nach dem “Abflussprinzip” abrechnen.
Abrechnung trotzt Heizkostenpauschale
Dem, Vermieter steht in einem solchen Fall ein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV zu, wonach der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme auf der Grundlage der Verbrauchserfassung „auf die einzelnen Nutzer zu verteilen“ hat. Für dessen Höhe ist ein Teil der Zahlungen auf die Pauschale als Heizkostenvorauszahlung zu berücksichtigen.
Dem steht die Vereinbarung der Parteien über eine auch die Heizkosten erfassende Pauschale nicht entgegen. Eine solche Heizkostenpauschale ist unwirksam, denn nach § 2 HeizKV gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Dafür kann dahinstehen, ob es sich bei jener Bestimmung um ein nach § 134 BGB zur Nichtigkeit führendes Verbotsgesetz handelt oder um eine Kollisionsnorm. Denn in beiden Fällen können jedenfalls die Parteien über diese Rechtsfolge nicht disponieren. Dass die Mietvertragsparteien abweichende Gestaltungen beibehalten können, solange beide Seiten einverstanden sind, trifft nicht zu. Dagegen spricht bereits der eindeutige Gesetzeswortlaut. Die auf § 3a EnEG gestützte Heizkostenverordnung dient gerade dem öffentlichen Interesse an einer Senkung des Energieverbrauchs und will deshalb abweichende privatautonome Vereinbarungen nur im zugelassenen Umfang (§§ 10 ff. HeizKV) ermöglichen. Folglich hat auch der BGH ausgesprochen, dass die Geltung des § 2 HeizKV nicht davon abhängig ist, dass der Gebäudeeigentümer oder der Nutzer eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlangt.
Dann aber spricht nichts dagegen, § 2 HeizKV auch für Nachzahlungspflichten „rückwirkend“ – genauer: von Anfang an – ab Vertragsschluss anzuwenden. Der zeitliche Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung ist ihr selbst in § 12 Abs. 2 ff. zu entnehmen. Dafür, dass sie auf während ihrer Geltung abgeschlossene Verträge entgegen § 2 HeizKV für gewisse Zeit nicht anwendbar sein sollte, fehlt jeder Anhalt.
Das sieht das Gericht bereits als 2006 vom Bundesgerichtshof klargestellt an. Insbesondere überzeugt die mitunter gezogene Parallele zu § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizKV und § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wonach Änderungen bzw. deren Erklärung nur zu Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig sind. In all diesen Fällen geht es um die Veränderung einer zunächst zulässigen und wirksamen Abrechnungsmodalität, nicht wie hier um die Missachtung des vorrangigen Verordnungsrechts von Beginn des Vertragsverhältnisses an. Dass eine rückwirkende Ausstattung mit Erfassungsgeräten naturgesetzlich nicht möglich ist, ist zutreffend, aber unschädlich. Eben diesen Fall erfasst § 12 Abs. 1 HeizKV, indem er dem Mieter ein Kürzungsrecht einräumt, wenn “entgegen den Vorschriften dieser Verordnung die Ausstattung nicht angebracht und dementsprechend auch nicht verbrauchsabhängig abgerechnet” wird.
Die Berufung auf den bereits anfänglichen Vorrang des Verordnungsrecht kann auch nicht als treuwidrig angesehen werden. Zwar zieht derjenige, der Ansprüche aus der Heizkostenabrechnung geltend macht, einen Vorteil aus der Unwirksamkeit der von beiden Vertragsparteien vereinbarten Pauschale. Gleichwohl verstößt das nicht gegen § 242 BGB. Mit der Vereinbarung haben beide Mietparteien die Heizkostenverordnung unberücksichtigt gelassen, was in die Verantwortung beider fällt und sich durch Nachzahlungs- oder Rückzahlungsansprüche für und gegen beide auswirken kann. § 2 HeizKV liefe andernfalls regelmäßig leer und begründete nur noch ein Wahlrecht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung ähnlich § 556a Abs. 2 BGB, was Wortlaut und Wille des Verordnungsgebers widerspricht. Der Mieter ist im Übrigen durch die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vor übermäßiger Inanspruchnahme hinreichend geschützt; überdies kommt ihm § 12 Abs. 1 HeizKV zugute, weil er sein Heizverhalten rückwirkend nicht mehr beeinflussen kann.
Unrichtig ist auch, dass bei anfänglichem Vorrang der Heizkostenverordnung eine Lücke entstünde, weil dann wegen der Vereinbarung einer Pauschale weder vertragliche noch gesetzliche Anspruchsgrundlagen für eine Zahlungspflicht der Mieter vorhanden wären. Hierfür bedarf es nicht einmal einer ergänzenden Vertragsauslegung, weil § 6 Abs. 1 HeizKV selbst eine solche Anspruchsgrundlage ist. Wenn der Gebäudeeigentümer nach jener Vorschrift „die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf die einzelnen Nutzer zu verteilen“ hat, weil die Betriebskosten dieser Anlagen oder Einrichtungen nach § 3a Nr. 2 EnEG auf die Benutzer „zu verteilen sind“, kann das nicht anders verstanden werden als so, dass der Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Verteilung auch die Pflicht des Nutzers zur Tragung dieser Kosten gegenübersteht, mithin ein gesetzliches Schuldverhältnis entsteht, kraft dessen der Vermieter die entsprechende Leistung des Mieters fordern kann (§ 241 Abs. 1 BGB).
Anrechnung (fiktiver) Heizkostenvorauszahlungen
Eine Vereinbarung über Heizkostenvorauszahlung haben die Parteien zwar nicht abschließen wollen, weil sie nicht von einer Abrechnung der Heizkosten ausgegangen sind. Der Vertrag ist insoweit lückenhaft. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist deshalb der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale von 130 € Pauschale als Vorauszahlung zu behandeln. Angesichts der anfänglichen Unwirksamkeit der vereinbarten Heizkostenpauschale kann für ihren Anteil an der Gesamtpauschale nur maßgeblich sein, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung bedacht hätten. Dann aber hätten sie für Heizkostenvorauszahlung einerseits und Pauschale für die übrigen Betriebskosten andererseits gesonderte Beträge vereinbart, deren Summe 130 Euro (der bisher vereinbarten Pauschale) beträgt und deren Verhältnis zueinander dem Verhältnis zwischen Heizkosten und übrigen Betriebskosten entspricht, wie sie bei Vertragsschluss zu erwarten waren.
Maßgeblich sind also nicht das in der letzten Abrechnungsperiode oder gar zukünftig zu erwartende Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander, sondern dasjenige bei Beginn des Mietverhältnisses, zumal auch die von den Parteien angenommene Gesamthöhe der Betriebskosten – hier 130 € – auf jenen Zeitpunkt berechnet ist. Bei dieser ergänzenden Vertragsauslegung kann es indes nicht um eine centgenaue Berechnung gehen, schon weil bei Vertragsschluss häufig nicht über das Vorjahr und jedenfalls noch nicht über das laufende Jahr abgerechnet ist. Maßgeblich ist eine abstrakte, wirtschaftliche Betrachtungsweise. Vorliegend erscheint es daher sachgerecht, das über die Jahre 2004, 2005 und 2007 relativ stabile Verhältnis zwischen Heizkosten und sonstigen Betriebskosten zu Grunde zu legen. Entgegen der Ansicht der Klägerin darf bei diesem Rechenvorgang aber auf Seite der Heiz- und Warmwasserkosten nicht bereits ein Abzug von 15% nach § 12 Abs. 1 HeizKV einkalkuliert werden. Andernfalls käme dem Vermieter durch eine schon um diese 15% geringere Vorauszahlung ein höherer Nachzahlungsbetrag zugute, wodurch der in § 12 Abs. 1 HeizKV angeordnete Abzug zumindest teilweise eliminiert würde.
Damit ergeben sich vorliegend für 2004 und 2007 Heizkostenanteile von 57% und für 2005 von 58%. Dafür, dass 2003, also im Jahr vor Vertragsschluss, ein gänzlich anderes Verhältnis anzunehmen war, spricht nichts. Die Parteien hätten demnach, wenn sie die Teilunwirksamkeit der Pauschale bedacht hätten, eine Aufteilung nach einem Heizkostenanteil von 57,5% vorgenommen, mithin eine Vorauszahlung von 74,75 € vereinbart. Folglich ist in der Heizkostenabrechnung eine Vorauszahlung für den gesamten Abrechnungszeitraum von 897 € (74,75 € x 12) von den 2.509,52 € für Heizöllieferungen abzuziehen. Abzüglich des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizKV wegen der Umlegung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB) ergibt sich der zugesprochene Nachzahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte von 1.236,09 €.
Formelle Richtigkeit der Heizkostenabrechnung
Die Geltendmachung der Nachforderung ist auch nicht nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Zwar ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), wozu entsprechend § 259 Abs. 1 BGB als geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die Angabe der Vorauszahlungen gehört.
Indes ist von der formellen Wirksamkeit der Abrechnung die Frage der inhaltlichen Richtigkeit zu unterscheiden. Hier erfüllt noch die erste, rechtzeitig zugegangene Abrechnung die gesetzlichen Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung, weil sie Vorauszahlungen, wenn auch unrichtig, angibt, nämlich mit “0,00 €”. Anhand dieser Angabe kann der Mieter unschwer die rechnerischen Voraussetzungen der Abrechnung prüfen und – sogar besonders leicht – feststellen, dass seine Vorauszahlungen offensichtlich nicht korrekt einbezogen sind. Eine solche ziffernmäßige Angabe ist nicht mit dem Fall vergleichbar, dass der Rechenschritt des Abzugs von Vorauszahlungen in der Abrechnung überhaupt nicht erscheint. Wollte man das anders sehen, ergäben sich auch wenig einleuchtende Abgrenzungsprobleme (etwa bei der Angabe “0,01 Euro”).
Ermittlung des Heizölverbrauchs
Schließlich ist der Anspruch der Klägerin auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil unklar geblieben ist und nicht mehr ermittelt werden kann, in welcher Höhe das 2008 gelieferte und bezahlte Heizöl im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurde. Zwar gehören nach § 7 Abs. 2 HeizKV zu den Kosten der Versorgung mit Wärme nur die Kosten der “verbrauchten” Brennstoffe. Jedenfalls im Rahmen einer – hier gegebenen – nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV ist eine Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip zuzulassen.
Höchstrichterlich ist bislang nur für Betriebskosten im Allgemeinen entschieden, dass eine Abrechnung auch dann dem Maßstab der Abrechnung nach Verbrauch gerecht wird, wenn der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellt (sog. Abflussprinzip). Ob in besonders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben anderes gelten müsse, hat der BGH offen gelassen.
Nach herrschender Meinung soll diese Rechtsprechung aber lediglich für die dort behandelten „kalten“ Betriebskosten gelten, nicht für die Abrechnung von Heizkosten. Über sie sei ausschließlich nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) abzurechnen, weil nach § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die Kosten der “verbrauchten” Brennstoffe zu verteilen sind. Danach hätte die Klägerin hier den Ölstand zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums feststellen und die Differenz unter Berücksichtigung der verschiedenen Lieferpreise auf die Mieter umlegen müssen.
Das Landgericht Heidelberg schließt sich dieser Auffassung jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV nicht an. Die Zulassung der Abrechnung nach dem Abflussprinzip in diesen Fällen ist mit dem Wortlaut des § 7 Abs. 2 HeizKV vereinbar, weil dieser durch § 12 Abs. 1 HeizKV ergänzt wird, der für den Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung gerade voraussetzt, dass auch dann Kostenanteile auf Nutzer entfallen und lediglich gekürzt werden dürfen.
Für diese Ansicht sprechen vor allem die vom Bundesgerichtshof für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten angeführten Gründe. Zu einer Differenzierung zwischen der Abrechnung von Heizkosten und anderen Betriebskosten besteht jedenfalls bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 12 Abs. 1 HeizKV kein Anlass.
Intention der Heizkostenverordnung ist es, im öffentlichen Interesse einen sorglosen Umgang mit Heizenergie zu verhindern, nicht im Mieterinteresse eine gegenüber anderen in § 2 BetrKV aufgeführten Betriebskosten gerechtere Abrechnung der Verbräuche zu erreichen. Zwar besteht bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip – allerdings nur am Ende des Mietverhältnisses – die Gefahr, dass die ohnehin bereits eingekaufte Heizenergie dann auch großzügig genutzt wird. Diese für die Allgemeinheit schädliche Folge der verordnungswidrigen Abrechnungsweise des Gebäudeeigentümers wird aber schon durch § 12 Abs. 1 HeizKV ausreichend sanktioniert. Der Kürzungsbetrag von 15% entspricht bereits demjenigen, was der Verordnungsgeber an Energieeinsparung durch verbrauchsabhängige Abrechnung erwartet hat. Für eine zusätzliche Kürzung bei Abrechnung nach dem Abflussprinzip auf null fehlt jeder sachliche Grund. Dass sie zu einer Energieverschwendung von weiteren 85 % führen könnte, ist im Gegenteil fernliegend und eine solche Rechtsfolge deshalb unverhältnismäßig.
Wie der vorliegende Fall zeigt, sind die Konsequenzen der herrschenden Meinung auch ausgesprochen unbillig. Hat es der Gebäudeeigentümer versäumt, den Heizölstand zu Beginn oder Ende des Abrechnungszeitraums zu messen, könnte er nicht nur keine Nachforderungen geltend machen, sondern könnte obendrein noch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden, weil er demnach eine inhaltlich richtige Abrechnung überhaupt nicht mehr erstellen kann. Es dürfte im Übrigen kaum dem Zweck der Verordnung, Energie einzusparen, entsprechen, wenn in solchen Fällen der Nutzer gänzlich kostenlos Wärme verbrauchen darf.
Sollte nach alledem die Abrechnung nach dem Abflussprinzip zu unerträglichen Konsequenzen im Einzelfall führen, können diese wie vom BGH für Betriebskosten allgemein angenommen über § 242 BGB korrigiert werden. Nachdem hier die Beklagte von den Heizöllieferungen aber noch elf Monate im nachfolgenden Abrechnungsjahr 2009 profitierte, muss es bei dem Anspruch der Klägerin bleiben.
Landgericht Heidelberg, Urteil vom 25. Februar 2011 – 5 S 77/10
