Betriebskostenabrechnung und die Heizungskosten

Betriebskostenabrechnung und die Heizungskosten

Eine ord­nungs­gemäße Abrech­nung über Brennstof­fkosten erfordert nur die sum­men­mäßige Angabe der Ver­brauch­swerte und der dafür ange­fal­l­enen Kosten. Eine aus sich her­aus voll­ständi­ge Über­prüf­barkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforder­lich, son­dern bleibt, wie jet­zt der Bun­des­gericht­shof entsch­ied, ein­er auf Ver­lan­gen des Mieters zu gewähren­den Belegein­sicht vor­be­hal­ten.

Formell ord­nungs­gemäß ist eine Betrieb­skostenabrech­nung, wenn sie den all­ge­meinen Anforderun­gen des § 259 BGB entspricht, also eine geord­nete Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­gaben enthält. Soweit keine beson­deren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung bei Gebäu­den mit mehreren Wohnein­heit­en regelmäßig fol­gende Min­destangaben aufzunehmen:

  • eine Zusam­men­stel­lung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und – soweit erforder­lich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteil­er­schlüs­sel,
  • die Berech­nung des Anteils des Mieters und
  • der Abzug sein­er Vorauszahlun­gen.

Ob die Betrieb­skostenabrech­nung die uner­lässlichen Voraus­set­zun­gen erfüllt, die an ihre formelle Wirk­samkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anste­hen­den Kosten­po­si­tio­nen zu erken­nen und anhand des ihm mit­geteil­ten Verteil­er­schlüs­sels den auf ihn ent­fal­l­en­den Anteil an diesen Kosten rech­ner­isch nachzuprüfen. Sind die abgerech­neten Posi­tio­nen jedoch in ver­ständlich­er Form in die Abrech­nung eingestellt wor­den, bet­rifft die Frage, ob diese Posi­tio­nen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht beste­hen oder ob son­stige Män­gel der Abrech­nung vor­liegen, nicht mehr die formelle Wirk­samkeit, son­dern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrech­nung. Etwaige inhaltliche Fehler der Abrech­nung kön­nen dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kor­rigiert wer­den.

Der Ver­mi­eter ist bei den von ihm abgerech­neten Gesamtkosten nicht gehal­ten, jeden einzel­nen Rech­nungs­be­trag anzugeben. Es genügt vielmehr grund­sät­zlich, dass er hier­bei nach den Koste­narten des in § 2 BetrKV enthal­te­nen Betrieb­skostenkat­a­logs dif­feren­ziert und diese nach ihrem Entste­hungs­grund gle­ichar­ti­gen Kosten sum­men­mäßig zusam­men­fasst. Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weit­ere Dif­feren­zierung hin­sichtlich der Brennstof­fkosten und der weit­eren Betriebs- und Ver­brauch­ser­fas­sungskosten notwendig ist, bedarf hier kein­er Entschei­dung, da diese Dif­feren­zierung erfol­gt ist, ohne dass die Beklagten Anlass zur Bean­stan­dung gese­hen haben.

Allerd­ings wird hin­sichtlich eines Ausweis­es der Brennstof­fkosten teil­weise angenom­men, dass deren wirk­same Angabe zugle­ich eine Mit­teilung des Anfangs- und des Endbe­standes als Grund­lage der vorgenomme­nen Ver­brauchss­chätzung erforder­lich mache. Dem ist nach Ansicht des Bun­des­gericht­shof aber nicht zu fol­gen, vielmehr darf sich der Ver­mi­eter in sein­er Abrech­nung darauf beschränken, den gesamten Heizölver­brauch in Litern und die dafür in Ansatz gebracht­en Kosten anzugeben. So hat auch der Bun­des­gericht­shof bere­its entsch­ieden, dass bes­timmte, durch Mes­sein­rich­tung erfasste Ver­brauch­swerte in ein­er Abrech­nung grund­sät­zlich kein­er näheren Erläuterung bedür­fen, da solche Werte aus sich her­aus ver­ständlich sind. Ob die Werte zutr­e­f­fend ange­set­zt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ord­nungsmäßigkeit, son­dern der materiellen Richtigkeit der Abrech­nung. Entsprechen­des hat für Ver­brauch­swerte und dafür ange­set­zte Preise zu gel­ten, die rech­ner­isch ermit­telt sind, gle­ich ob dies durch Berech­nung der Dif­ferenz zwis­chen einem Anfangs- und einem Endbe­stand, durch Addi­tion der Werte mehrerer Beschaf­fungsvorgänge oder durch eine Kom­bi­na­tion solch­er Erfas­sungsmeth­o­d­en geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebi­etet es nicht, die Abrech­nung als formell unwirk­sam anzuse­hen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Ver­brauch­swerte und die dafür ange­fal­l­enen Kosten anzugeben. Die Abrech­nung muss danach nicht aus sich her­aus eine voll­ständi­ge Über­prü­fung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, son­dern nur so detail­liert sein, dass der Mieter erse­hen kann, welche Gesamt­be­träge dem Ver­mi­eter in Rech­nung gestellt wor­den sind und mit welchen Rechen­schrit­ten er daraus den auf den einzel­nen Mieter ent­fal­l­en­den Betrag errech­net hat. Deshalb genügt es, wenn – wie hier – der Brennstof­fver­brauch und die dafür ange­set­zten Kosten sum­men­mäßig in die Abrech­nung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tat­säch­lich abgerech­net wor­den ist, und ihn in die Lage ver­set­zen, gezielt nach den entsprechen­den Bele­gen zu ver­lan­gen und über deren Ein­sicht­nahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebe­nen Ver­brauch­swerte und ‑kosten nachzuprüfen.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 25. Novem­ber 2009 – VIII ZR 322/08