Die Heizkostenverordnung und leerstandsbedingte Kostenverschiebungen

Auch bei hohen Woh­nungsleer­stän­den (hier: im Hin­blick auf einen im Rah­men der Stadt­pla­nung vorge­se­henen Abriss eines 28-Fam­i­lien­haus­es) hat es grund­sät­zlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 Heizkosten­VO vorgeschriebe­nen anteili­gen Umlage von Warmwasserkosten nach Ver­brauch zu bleiben.

Die Heizkostenverordnung und leerstandsbedingte Kostenverschiebungen

Im Einzelfall kann der Ver­mi­eter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Ver­lan­gen des Mieters auf eine Ver­tragsän­derung dahin gehend zuzus­tim­men, den nach Ver­brauch zu berech­nen­den Teil der Warmwasserkosten auf das geset­zliche Min­dest­maß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leer­stän­den angemessen zu verteilen.

Leer­stands­be­d­ingten Kosten­ver­schiebun­gen zu Las­ten des Mieters kann darüber hin­aus im Einzelfall mit ein­er aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzulei­t­en­den Anspruchs­be­gren­zung Rech­nung getra­gen wer­den. Dabei ist zu berück­sichti­gen, dass auch der Ver­mi­eter durch den Leer­stand beträchtliche Nachteile erlei­det, weil er — ohne entsprechende Mietein­nah­men zu erhal­ten — bere­its über den von ihm zu tra­gen­den Wohn­flächenan­teil eben­falls nicht unbe­trächtliche Kosten zu tra­gen hat.

Nach §§ 6 ff. HeizkostenV ist eine bes­timmte (anteilige) Ver­brauch­ser­fas­sung der Kosten für Heizung und Warmwass­er nach dem gemesse­nen Ver­brauch geset­zlich vorgeschrieben. Ist die zen­trale Anlage zur Ver­sorgung mit Wärme mit der zen­tralen Warmwasserver­sorgungsan­lage ver­bun­den, so sind die ein­heitlich ent­stande­nen Kosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV aufzuteilen. Der Anteil an den Kosten der Wärmev­er­sorgung ist sodann nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Anteil an den Kosten der Ver­sorgung mit Warmwass­er nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu verteilen, soweit die Heizkosten­verord­nung nichts anderes bes­timmt oder zulässt (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV). Gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV sind min­destens 50 %, höch­stens 70 % nach dem erfassten Warmwasserver­brauch, die übri­gen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Wie der Verteilungss­chlüs­sel inner­halb dieses Rah­mens im konkreten Einzelfall zu bemessen ist, obliegt nach § 315 BGB dem bil­li­gen Ermessen des Ver­mi­eters. Zweck dieses vom Verord­nungs­ge­ber vorgeschriebe­nen Verteilungss­chlüs­sels wie auch der gesamten Heizkosten­verord­nung ist es, das Ver­brauchsver­hal­ten der Nutzer nach­haltig zu bee­in­flussen und damit Energieeins­par­ef­fek­te zu erzie­len1.

Allerd­ings wird in der Instanzrecht­sprechung und in der Lit­er­atur2 die Auf­fas­sung vertreten, dass der Zweck der Heizkosten­verord­nung dann nicht mehr zum Tra­gen kom­men könne, wenn die von der Heizkosten­verord­nung vorgeschriebene Kosten­verteilung zu unzu­mut­baren Belas­tun­gen der verbleiben­den Mieter/Nutzer führe. Das Beru­fungs­gericht führt aus, dass der in § 8 Abs. 1 HeizkostenV enthal­tene Grund­satz der ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung dort seine Gren­ze find­en müsse, wo die ver­brauchsab­hängige Umlage zu ein­er unzu­mut­baren Mehrbe­las­tung der Mieter mit Fixkosten führe, die auf leer­ste­hende Woh­nun­gen nicht nach Ver­brauch umgelegt wer­den kön­nten, weil dort kein Ver­brauch stat­tfinde.

Diese Auf­fas­sung teilt der Bun­des­gericht­shof nicht.

Auch wenn — wie der Stre­it­fall zeigt — die allein auf den Vorschriften der Heizkosten­verord­nung beruhende ver­brauchs­be­zo­gene Abrech­nung im Einzelfall zu als unangemessen emp­fun­de­nen Ergeb­nis­sen führen kann, wird dadurch der über die Einzelfall­gerechtigkeit hin­aus­re­ichende Zweck der Heizkosten­verord­nung, dem jew­eili­gen Nutzer den Zusam­men­hang zwis­chen dem indi­vidu­ellen Ver­brauch und den daraus resul­tieren­den Kosten bewusst zu machen und dadurch Energies­par­ef­fek­te zu erzie­len, nicht in Frage gestellt. Denn die Frage der Sinnhaftigkeit der Vorschriften der Heizkosten­verord­nung ein­er­seits und die Frage, ob die von der Heizkosten­verord­nung vorgeschriebene ver­brauchs­be­zo­gene Abrech­nung im Einzelfall zu als bil­lig und gerecht emp­fun­de­nen Ergeb­nis­sen führt ander­er­seits, liegen auf ver­schiede­nen Beurteilungsebe­nen.

Es muss daher auch bei hohen Leer­stän­den grund­sät­zlich bei der von der Heizkosten­verord­nung vorgegebe­nen ver­brauchsab­hängi­gen Abrech­nung verbleiben. Ins­beson­dere eine vom Beru­fungs­gericht befür­wortete3 analoge Anwen­dung des § 9a HeizkostenV kommt nicht in Betra­cht. Die analoge Anwen­dung ein­er Einzel­norm ver­langt, dass der von dieser Vorschrift nicht geregelte Sachver­halt, der in den Anwen­dungs­bere­ich der Norm gezo­gen wer­den soll, mit den von ihr erfassten Sachver­hal­ten ver­gle­ich­bar ist4. Daran fehlt es hier. Die unter § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu sub­sum­ieren­den Sachver­halte haben ersichtlich Fallgestal­tun­gen zum Gegen­stand, in denen aus zwin­gen­den Grün­den (namentlich eines Geräteaus­falls) eine ord­nungs­gemäße Erfas­sung des Ver­brauchs nicht möglich ist. Der­ar­tige Sachver­halte sind nicht mit den hier in Rede ste­hen­den Fällen ver­gle­ich­bar, die dadurch gekennze­ich­net sind, dass eine Ver­brauch­ser­fas­sung sehr wohl möglich ist und auch erfol­gt.

Unzuträglichkeit­en in der Abrech­nung auf­grund eines hohen Leer­stands kann im Einzelfall in ander­er Weise Rech­nung getra­gen wer­den.

Ist etwa im Mietver­trag ein Abrech­nungs­maßstab vere­in­bart, der eine höhere Ver­brauch­squote als 50 % bes­timmt, kann der Ver­mi­eter im Einzelfall aus dem in § 241 Abs. 2 BGB ver­ankerten Gebot der Rück­sicht­nahme auf die Inter­essen des anderen Ver­trag­steils verpflichtet sein, dem Ver­lan­gen des Mieters auf eine Ver­tragsän­derung dahin gehend zuzus­tim­men, den nach Ver­brauch zu berech­nen­den Teil der Kosten zukün­ftig auf das geset­zliche Min­dest­maß von 50 % abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leer­stän­den angemessen zu verteilen. Eine darüber hin­aus­ge­hende Absenkung des ver­brauchsab­hängi­gen Kos­tenan­teils oder eine Berech­nung der Warmwasserkosten auss­chließlich auf der Grund­lage des Wohn­flächenan­teils sieht die Heizkosten­verord­nung dage­gen nicht vor mit der Folge, dass eine völ­lige Abwälzung des Leer­stand­srisikos auf den Ver­mi­eter nach der Heizkosten­verord­nung nicht möglich ist.

Allerd­ings kann die strik­te Anwen­dung der Vor­gaben der Heizkosten­verord­nung bei hohen Leer­stän­den in Einzelfällen auch unter — wie hier — Zugrun­dele­gung des nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV für den Mieter gün­stig­sten Verteilungs­maßstabs (50 % nach Ver­brauch, 50 % nach Wohn­fläche) zu Ergeb­nis­sen führen, die nicht mehr als bil­lig und gerecht emp­fun­den wer­den.

So betrug etwa im hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall die im Haus für die Warmwasser­auf­bere­itung (laut Wärmezäh­ler) aufgewen­dete Energiemenge ein Vielfach­es der Energiemenge beträgt, die nach der Berech­nungs­formel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV für die Erwär­mung des im gesamten Haus ver­braucht­en Wassers zu erwarten gewe­sen wäre. Der tat­säch­liche Energie­ver­brauch beträgt im Stre­it­fall etwa das Sieben­fache des an sich für die Erwär­mung zu erwartenden Energie­ver­brauchs.

Der­ar­ti­gen leer­stands­be­d­ingten Kosten­ver­schiebun­gen zu Las­ten des Nutzers kann mit ein­er aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzulei­t­en­den Anspruchs­be­gren­zung Rech­nung getra­gen wer­den.

Das Prinzip von Treu und Glauben bildet eine allen Recht­en imma­nente Inhalts­be­gren­zung und set­zt der (auch geset­zlich zuläs­si­gen) Recht­sausübung dort Schranken, wo sie zu untrag­baren, mit Recht und Gerechtigkeit offen­sichtlich unvere­in­baren Ergeb­nis­sen führt5. Ins­beson­dere muss § 242 BGB dann in Betra­cht gezo­gen wer­den, wenn die Anwen­dung der geset­zlichen Vorschriften einen im Einzelfall beste­hen­den Inter­essenkon­flikt nicht hin­re­ichend zu erfassen ver­mag und für einen der Beteiligten ein unzu­mut­bar unbil­liges Ergeb­nis zur Folge hätte6. So liegt es hier.

Eine all­ge­meine Aus­sage dazu, in welch­er Fal­lkon­stel­la­tion sich eine nach den Vorschriften der Heizkosten­verord­nung zutr­e­f­fend berech­nete Forderung nach den Grund­sätzen von Treu und Glauben für den betrof­fe­nen Mieter als unzu­mut­bare Belas­tung darstellt, so dass eine Begren­zung des Anspruchs des Ver­mi­eters der Höhe nach angezeigt ist, ver­bi­etet sich. Ob eine Anspruch­skürzung geboten ist und gegebe­nen­falls in welchem Umfang, obliegt der Beurteilung des Tatrichters, der hier­bei alle Umstände des jew­eili­gen Einzelfalls bei sein­er Entschei­dung zu berück­sichti­gen hat. Dabei hat der Tatrichter auch in seine Betra­ch­tung einzubeziehen, dass eine absolute Verteilungs­gerechtigkeit bei der Umlage von Betrieb­skosten vom Gesetz nicht gefordert wird7. Es geht vielmehr darum, die bei­der­seit­i­gen Inter­essen in der Gesamtschau zu einem angemesse­nen Aus­gle­ich zu brin­gen.

Bere­its das im vor­liegen­den Fall erstin­stan­zlich tätige Amts­gericht Frank­furt (Oder) hat zutr­e­f­fend aus­ge­führt8, dass in Gebäu­den mit sehr hohen Leer­stän­den sowohl der Ver­mi­eter als auch die verbleiben­den Mieter erhe­bliche Nachteile erlei­den. Die verbleiben­den Mieter kön­nen von hohen Ver­brauch­skostenum­la­gen betrof­fen sein, während der Ver­mi­eter, ohne Mietein­nah­men zu haben, über den von ihm zu tra­gen­den Wohn­flächenan­teil von 50 % eben­falls nicht unbe­trächtliche Kosten zu tra­gen hat. Dies trifft zu. Deshalb erscheint es auch nicht unbil­lig, wenn die verbleiben­den Mieter einen angemesse­nen Teil der leer­stands­be­d­ingten Mehrkosten zu tra­gen haben.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2014 — VIII ZR 9/14

  1. BR-Drs. 570/08, S. 7; vgl. auch BGH, Urteil vom 19.07.2006 — VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14 []
  2. Wall in Eisenschmid/Wall, Betrieb­skostenkom­men­tar, 3. Aufl., Rn. 3030 unter Hin­weis auf LG Gera, WuM 2007, 511 []
  3. ähn­lich auch Wall in Eisenschmid/Wall, aaO, Rn. 3030; ders., WuM 2007, 415, 418 [dif­feren­zierend und eine Lösung de lege fer­en­da fordernd]; Lan­gen­berg, Betrieb­skosten- und Heizkosten­recht, 7. Aufl., K Rn. 189 []
  4. BGH, Urteil vom 13.07.1988 — IVa ZR 55/87, BGHZ 105, 140, 143 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 — IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter — II 2 a []
  6. BGH, Urteil vom 27.04.1977 — IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304 []
  7. BGH, Urteil vom 06.10.2010 — VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17 []
  8. AG Frank­furt (Oder), Urteil vom 07.06.2013 — 2.2 C 215/13 []