Grunderwerbsteuer für die geplante Windenergieanlage

Bei dem Erwerb eines Grund­stücks zur Errich­tung ein­er Wind­kraftan­lage gehört eine Entschädi­gungszahlung, die der Käufer an den Verkäufer für An- und Durch­schnei­dun­gen und ggf. notwendi­ge Baulas­ten und Dien­st­barkeit­en auf anderen Grund­stück­en des Verkäufers zahlt, nicht zur Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer.

Grunderwerbsteuer für die geplante Windenergieanlage

In dem hier vom Bun­des­fi­nanzhof entsch­iede­nen Fall kaufte die Erwer­berin mit notariell beurkun­de­tem Ver­trag vom Land ein Grund­stück zur Errich­tung ein­er Wind­kraftan­lage. Sie hat­te neben dem vere­in­barten Kauf­preis von 11.550 € einen “Entschädi­gungswert für das Recht zur Errich­tung von ein­er Wind­kraftan­lage incl. des Entschädi­gungswerts für An- und Durch­schnei­dung und ggf. notwendi­ger Baulas­ten und Dien­st­barkeit­en” in Höhe von ins­ge­samt 454.500 € zu zahlen. Das Land verpflichtete sich, auf den ihm weit­er­hin gehören­den Grund­stück­en in der Umge­bung des verkauften Grund­stücks die zum Betrieb der Wind­kraftan­lage erforder­lichen Baulas­ten und Dien­st­barkeit­en zu bestellen. Der Berech­nung des “Entschädi­gungswerts” lag ein Sachver­ständi­gengutacht­en zu Grunde. Danach ent­fiel dieser Wert zu 93.800 € auf das verkaufte Grund­stück und zu 360.700 € auf die anderen Grund­stücke des Lan­des. Das Land schuldete nicht die Ver­wend­barkeit des an die Grund­stück­ser­wer­berin verkauften Grund­stücks für deren Zwecke.

Das Finan­zamt set­zte gegenüber der Grund­stück­ser­wer­berin Grun­der­werb­s­teuer in Höhe von 16.311 € fest. Als Bemes­sungs­grund­lage legte das Finan­zamt sowohl den Kauf­preis in Höhe von 11.550 € als auch den gesamten Entschädi­gungs­be­trag in Höhe von 454.500 € zu Grunde. Der Ein­spruch hat­te keinen Erfolg. Dage­gen gab das Finanzgericht Meck­len­burg-Vor­pom­mern der auf Her­ab­set­zung der Grun­der­werb­s­teuer auf 404 € gerichteten Klage insoweit statt, als es die Grun­der­werb­s­teuer auf 3.687 € fest­set­zte. Nach sein­er Ansicht unter­liegen nur der Kauf­preis von 11.550 € und der anteilig auf das verkaufte Grund­stück ent­fal­l­ende Entschädi­gungswert in Höhe von 93.800 € der Grun­der­werb­s­teuer, nicht aber der auf die benach­barten Grund­stücke des Lan­des ent­fal­l­ende Anteil am Entschädi­gungswert. Der Bun­des­fi­nanzhof bestätigte dies nun und wies die Revil­sion des Finan­zamtes, das eine Ver­let­zung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG rügte, zurück; Das Finanzgericht habe, so der Bun­des­fi­nanzhof, zu Recht entsch­ieden, dass die Entschädi­gung von 360.700 €, die auf die dem Land verbleiben­den Grund­stücke ent­fällt, nicht zur Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­der­werb­s­teuer gehört.

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unter­liegt ein Kaufver­trag oder ein anderes Rechts­geschäft, das den Anspruch auf Übereig­nung eines inländis­chen Grund­stücks begrün­det, der Grun­der­werb­s­teuer. Gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegen­leis­tung.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegen­leis­tung bei einem Kauf der Kauf­preis. Der Kauf­preis ist in Übere­in­stim­mung mit dem bürg­er­lichen Recht (§ 433 Abs. 2 BGB) das Ent­gelt für den Kaufge­gen­stand “Grund­stück”. Zum Kauf­preis gehört alles, was der Käufer vere­in­barungs­gemäß an den Verkäufer leis­ten muss, um den Kaufge­gen­stand zu erhal­ten1.

Das gilt auch für “Entschädi­gun­gen”, die der Verkäufer für mit dem Ver­lust des Grund­stücks ver­bun­dene neg­a­tive wirtschaftliche Fol­gen erhält. Zum Kauf­preis gehört beispiel­sweise der Betrag, den sich der Verkäufer eines Grund­stücks vom Käufer zum Aus­gle­ich ein­er zu erwartenden Wert­min­derung der ihm verbleiben­den Nach­bar­grund­stücke bezahlen lässt2.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gel­ten zudem als Gegen­leis­tung bei einem Kauf auch die vom Käufer über­nomme­nen son­sti­gen Leis­tun­gen. Als son­stige Leis­tun­gen sind alle Verpflich­tun­gen des Käufers anzuse­hen, die zwar nicht unmit­tel­bar Kauf­preis für das Grund­stück im bürg­er­lich-rechtlichen Sinne, aber gle­ich­wohl Ent­gelt für den Erwerb des Grund­stücks sind. Der Erwerb des Grund­stücks und die Gegen­leis­tung müssen kausal verknüpft sein. Dabei ist nicht auss­chlaggebend, was die Ver­tragschließen­den als Gegen­leis­tung für das Grund­stück beze­ich­nen, son­dern zu welchen Leis­tun­gen sie sich verpflichtet haben3.

Leis­tun­gen des Erwer­bers, die nicht den der Grun­der­werb­s­teuer unter­liegen­den Rechtsvor­gang betr­e­f­fen, ins­beson­dere also für eine andere Leis­tung aufgewen­det wer­den als für die Verpflich­tung, Besitz und Eigen­tum an dem Grund­stück zu ver­schaf­fen, schei­den demge­genüber aus der Gegen­leis­tung i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus4.

Das Finanzgericht Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat danach zu Recht angenom­men, dass der auf die benach­barten Grund­stücke des Lan­des ent­fal­l­ende Anteil am Entschädi­gungswert in Höhe von 360.700 € nicht in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer einzubeziehen ist. Diesen Betrag hat die Grund­stück­ser­wer­berin nicht bezahlt, um das Eigen­tum an dem gekauften Grund­stück zu erhal­ten, son­dern für davon zu unter­schei­dende Leis­tun­gen des Lan­des, näm­lich die Bestel­lung der für den Betrieb der Wind­kraftan­lage erforder­lichen Baulas­ten und Dien­st­barkeit­en an den ihm verbleiben­den Grund­stück­en und die Dul­dung von An- und Durch­schnei­dun­gen dieser Grund­stücke. Es han­delt sich somit nicht um eine Entschädi­gung für eine bloße Wert­min­derung dieser Grund­stücke.

Dass der gesamte Entschädi­gungswert in Höhe von 454.500 € nach dem Wort­laut des Kaufver­trags (auch) “für das Recht zur Errich­tung von ein­er Wind­kraftan­lage” vere­in­bart wurde, recht­fer­tigt es nicht, diesen Entschädi­gungswert ins­ge­samt in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer einzubeziehen. Diese Vere­in­barung hat nicht zur Folge, dass auch der anteilig auf die benach­barten Grund­stücke des Lan­des ent­fal­l­ende Anteil am Entschädi­gungswert in Höhe von 360.700 € Gegen­leis­tung für den Erwerb des Eigen­tums an dem gekauften Grund­stück ist. Sie ändert nichts daran, dass dieser Anteil am Entschädi­gungswert eine Gegen­leis­tung der Grund­stück­ser­wer­berin für die vere­in­barten weit­eren Leis­tun­gen des Lan­des ist, die sich auf die ihm verbleiben­den Grund­stücke beziehen. Das im Kaufver­trag ange­sproch­ene Recht zur Errich­tung der Wind­kraftan­lage auf dem gekauften Grund­stück hat als solch­es keinen darüber hin­aus­ge­hen­den, eigen­ständi­gen Wert, der die Ein­beziehung des gesamten Entschädi­gungswerts in Höhe von 454.500 € in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer begrün­den kön­nte. Im Kaufver­trag kon­nte nur die zivil­rechtliche Seite der Errich­tung der Anlage im Ver­hält­nis der Grund­stück­ser­wer­berin zum Land vere­in­bart wer­den. Das Land schuldet nach den im Kaufver­trag getrof­fe­nen Vere­in­barun­gen nicht die Ver­wend­barkeit des Grund­stücks für Zwecke der Grund­stück­ser­wer­berin. Die öffentlich-rechtliche Zuläs­sigkeit des Bau­vorhabens ergibt sich nicht aus dem Kaufver­trag. Sie richtet sich vielmehr nach den maßgeben­den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Bun­des­fi­nanzhof, Urteil vom 10. Mai 2017 — II R 16/14

  1. vgl. BFH, Urteil vom 23.09.2009 — II R 20/08, BFHE 227, 379, BSt­Bl II 2010, 495, Rz 11, m.w.N. []
  2. BFH, Urteil vom 08.08.1990 — II R 22/88, BFH/NV 1991, 412; Loose in Borut­tau, Grun­der­werb­s­teuerge­setz, 18. Aufl., § 9 Rz 108 []
  3. BFH, Urteile vom 02.06.2005 — II R 6/04, BFHE 210, 60, BSt­Bl II 2005, 651; vom 13.12 2006 — II R 22/05, BFH/NV 2007, 1183; und vom 18.06.2014 — II R 12/13, BFHE 246, 211, BSt­Bl II 2014, 857 []
  4. BFH, Urteil in BFH/NV 1991, 412 []